原因:大量刚性需求释放
地产分析师们普遍认为,这一轮楼市回暖的根本原因是刚性需求的大量集中释放。
薛建雄给记者算了这样一笔账:今年初上海闸北大概改造了近10000平方米的旧区,按每户40平方米计算,至少有250户旧区改造居民被动迁。2006年~2008年,旧区改造数量分别为65万平方米、62万平方米、61万平方米。如果今年的房屋动迁量也维持这一数字,且每一户动迁户都购买100平方米的房子,就会产生近1600万平方米的需求,足以消化今年新房市场的总供应量。
除此外,婚房和改善型需求,也是今年楼市的主要需求。之前,搜房网曾对上海楼市的消费者进行调查,发现43.5%的准购房者打算为结婚而买房,另外有32.51%的购房者为改善居住而买房。
预测:积压房4月起或大量释放
薛建雄手中的数据,一定程度上可反映今年楼市供应的井喷就在眼前。
“按照计划,去年上海应当有1800万~2000万平方米的住宅上市销售,但实际上只上市了1230万平方米,且上市的1230万平方米房源中仅售出907万平方米。这意味着,去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。
今年以来,上海楼市虽然持续回暖,但总销售量不过230万平方米,低于236万平方米的新上市供应量。随着市场回暖,上述去年积压的房源或将在四五月大量涌入市场,届时市场销售势必会因供应量增多而变冷。
根据中原地产的统计,除上海以外,全国其他的一线城市,如北京、深圳、广州等也面临巨大新增供应量释放带来的压力。以北京为例,去年的存量大概是1100多万平方米,今年将上市1900万平方米,而今年一二月份总共才卖了140多万平方米,而新批准上市销售的只有将近40万平方米。宋莉认为,这些城市去年积存的新房,也将会在四五月份大量供应,从而造成供应井喷。