猜想 3 中国电子会不会重来？

　　中国电子是地产圈的一匹黑马。在广渠路10号地的举牌竞价现场，中国电子的频繁高价举牌，让志在必得的富力出了一身冷汗。事实上，如果没有中国电子的最后拼抢，富力至少能够便宜1亿多。谁都没有料到，半路杀出这么一个竞价者。

　　采访中，记者无法在业内获得更多关于中国电子的信息。目前惟一和中国电子靠得上的是中国电子大厦，公开的资料显示，中国电子大厦是中国电子信息企业集团(CEC)投资，由其旗下的恒新创业房地产开发公司打造。其他关于中国电子和地产之间的关系，很难再收集到公开的资料。如果上次参与广渠路10号地竞价的中国电子，确实为中国电子信息企业集团旗下公司的话，那么该公司的背景和实力非常强大。

　　记者在采访中获得的信息显示，在近期出让的诸多土地中，中国电子只购买了广渠路15号地一块土地的标书。“万科、金地、保利等著名房企都购买了多块土地的标书。”有知情人士告诉记者，中国电子只购买一块地的标书，显示出其对广渠路15号地志在必得的态度。

　　中国电子在广渠路10号地争夺中的强硬表现，使得部分房企已经主动放弃和其直接对峙。比如目前记者了解到金地地产将不参与广渠路15号地的争夺，而是转向其他区域优质地块。采访中，也有多家房企向记者询问，中国电子会不会再次参与。

　　另有知情人士分析，对于具有强大国资背景的中国电子来说，钱不是问题，主要看想不想参与这场争夺战。“真的参与，即使最后拿不到地块，中国电子肯定也不能输掉姿势。”该人士如是说。对合生创展来说，中国电子最好不要来，而万科和富力应该会拍手欢迎。

　　猜想 4 潘石屹是否参与？

　　坊间盛传潘石屹旗下的SOHO中国，会参与广渠路15号地的竞价。对老潘这个喜欢凑热闹的人来说，偶尔高调地说说参与拿地也属正常。善于炒作的老潘，每次公开对媒体表达一些观点时，紧接着就会有一系列的、有目的的动作出来。2007年初，老潘表示北京大约还有800多块可开发用地处于闲置状态，随后不久，老潘就宣布从首创手里购得三里屯地块。

　　这次面对北京大量土地出让，老潘也有些坐不住了。上周，老潘在聊天中明确表示，现在是SOHO中国进货的好时机。老潘说，今后一段时期(也许是一两年时间)对SOHO中国来说，是千载难逢的好机会。“最近地方政府因财政收入的下降，会推出一些很好的土地进行‘招拍挂’；一些基金、房地产商因资金紧张需要抛售项目。这正是SOHO中国进货的好时机。”老潘终于出来谈关于土地的事情了。就在一个月前，本报记者曾对其拿地进行采访，其公司表示属于敏感话题不能接受采访。

　　老潘近期还有一个较大的融资行为，目前可动用的资金总额超过230亿。老潘称之为“兵马未动，粮草先行”，并明确表示其拿地有两个条件：一要地段好；二要适合SOHO中国的商业模式。由此推断，广渠路15号地虽然处于老潘青睐的CBD区域，但并不符合老潘以商业地产开发为主的模式。

　　据知情人士透露，老潘想拿的地并非广渠路15号地，而是另一个位于国贸东侧、中服大厦周边的商务中心区核心区一期NE19-1a地块，该地块规划建筑面积32.7万平米，规划业态为商业金融(写字楼、商业、酒店、公寓)。完全的CBD核心区，以商业为主的土地性质，太符合老潘的拿地标准了。

　　如果是以凑热闹的心态来考量老潘的话，在广渠路15号地出让过程中小秀一把，也未尝不可。

　　猜想 5 楼面地价会超1.5万元？

　　广渠路10号地的高价出让，让人们对广渠路15号地的价格充满了期望。广渠路15号地虽然不具备10号地的区域位置，但其足够大的体量，在一定程度上弥补其地段的不足，整体价格还是有走高的可能。

　　某著名房企负责土地拓展的负责人告诉记者，他们认为该地块出让楼面地价为1.25万元/平米是比较合理的。当然这个是房企在静态下的冷静测评价格。多位接受记者采访的业内人士都认为，该地块的出让价格会超过1.3万元/平米。中原地产华北区域总经理李文杰则认为，该地块的出让总价应该在40亿元左右，如果按照该价格测算，楼面地价约为1.4万元/平米。

　　思源经纪公司董事长兼总经理陶红兵认为，该地块的楼面地价应该在1.4万元/平米左右，超过1.5万元/平米的可能性非常大。广渠路15号地挂牌起始价为16.47亿元，规划建筑面积约为28万平米，以此折算出来的楼面地价为5882元/平米，比刚成交的广渠路10号地起价时的楼面地价还要高出1755元/平米。“该地块的体量大，开发商有在时间和空间上运作的余地。”陶红兵分析，该地块面积大，需要开发几年，开发商完全可以在前几年以成本价销售，后几年把销售价格提上去，这样就能赚得合理的利润。此外，还可以用产品差异化的方式提高销售价格。

　　每一个参与竞价的开发商都有对该地块的心理底价，成本控制能力及对市场的预期等众多因素决定这个心理底价。此外，政府对付款方式和进度的要求也很重要，2007年出让的地块都属于一次性付款。据了解，政府对广渠路15号地的付款要求是2个月内付清。“不排除几家房企合作拿地，分摊下来压力就会小一些。”李文杰最后表示。