-专家采访

　　解决面临较大困境

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，小产权房诞生于保障性住房供应空窗期，发展于商品房价格高涨期，在当时的市场环境下小产权房的生存发展具备了一定的合理性，填补了市场空白，也确实解决了相当一部分中低收入阶层的住房问题。但是，小产权房由于未缴纳土地出让金及相关税费，给国家造成了较大损失，同时干扰了市场正常秩序，甚至在某些时段上对商品房形成了一定的冲击，造成了一系列的不良后果，应该妥善加以处理。同时我们也看到，解决小产权房问题面临着较大困境，需要多个部门统筹协调，无法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大兴、房山等区县的城乡接合部，由村、镇牵头开发建设的小产权房与拥有大产权的商品房混杂在一起，居民已入住多年，社区发展完备，这更为解决小产权房的问题摆出了一道难题。毋庸置疑，在保障18亿亩耕地的前提下，建设在耕地上的小产权房应及时发现、抓紧处理，但对一些建设在农村集体建设用地上的小产权房并已入住多年，是否能够以更人性化的方式解决，这无疑是对政府决策能力的极大考验。

　　亟待给个说法

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，政府必须尽快明确小产权房的“身份”，并且最大范围地告诉老百姓，打消老百姓对小产权房的幻想，以切实保护老百姓的利益。

　　该观点在房地产业内很普遍，但另一方面，也有业内人士指出，打消老百姓对小产权房的幻想只是针对需求方的，但最该管理的是小产权房的供应源头和生产源头。据该人士称，小产权房其实就是地方基层政府和上一级政府部门之间的利益博弈产物，这从小产权房开发、建设、交易、转手等环节都能看出来，如果没有地方基层政府参与，成千上百万的房子不可能盖出来并卖出去。因此，要控制小产权房，必须从供应源头抓起。

　　小产权房=违法建筑

　　在业内一再呼吁政府明确对小产权房的说法后，6月9日，国土资源部再次强调“小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策”，并表示各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。

　　其实这并不是国土资源部第一次为小产权房定性，而且，也不是第一次强调要严格依法查处相关违法行为，但为什么小产权房却愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所长牟增彬认为，问题关键在于“有法不依，执法不严”，“关于小产权房，并不是没有相关的法规禁止并处罚，但是这些已有的法规并没有得到真正的执行，所以，小产权房才越来越多，越来越不好管。”

　　陈云峰也表示了同样的观点：“目前小产权房面临的问题最可怕的不是屡禁不止，而是边查边建，越查越多，然后越来越多的购房人参与，并期待‘法不责众’。”

　　购买小产权房风险大

　　21世纪不动产市场分析师孟奇：小产权房是利用了国家的土地为个别团体谋取利益，等于是直接损害了国家利益，因而小产权房的实质是违法建筑，违反了我国土地管理法的规定，不受法律的保护。此外，我国国土资源部对小产权房的态度也非常明确，农村集体用地是不能用来建小产权房的。因此，那些受价格诱惑而购买小产权房的客户，即便一时节省了购房费用，但从长远来看，小产权房所面临的已不仅仅是产权归属问题，未来能否保留住这些违法的小产权房都是需要画个问号的。目前在北京，购买二手小产权房的情况非常少，多数客户购买的仍是新建小产权房。

　　-提醒

　　不受法律保障

　　陈云峰表示，小产权房并不合法，因此不可能受到法律保护。另外，买卖环节的风险也很大。

　　据了解，小产权房并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

　　任启鑫提醒购房人，虽然小产权房具有低价优势，但并不具备合法的产权，也就无法保障购房人的权益。在决策层从严管理的思路下，小产权房难获“转正”，一旦因为城市建设、道路改造等原因面临拆迁，购买者将无法获得合理的赔偿。同时，购买小产权房再次交易也会因为产权问题而难以流通，也不能像购买商品房一样获得房屋的增值收益。虽然短期看选择购买小产权房仅需付出相当于周边普通商品房40%-60%的购房成本，但损失的是购房人长远的利益，可以说是得不偿失，还是应该谨慎选择。

　　孟奇提醒购房者，面对小产权房的问题，建议应明确一个原则，为了保护购房者的购房权益，为了不让购房者辛苦积攒的血汗钱白白打了水漂，请不要购买小产权房。买房还是需要通过正规渠道，购买合法的商品房或二手房，这样才能获得完整的房屋产权，进而保护购房者的权益。

　　租赁也有风险

　　为了避开“销售无产权房”的风头，目前市场上出现了部分打着“长期租赁”旗号的项目。据位于三间房乡的某项目称，该项目是投资性租赁公寓，中等装修并配有厨卫用品，面积20-40平方米，5-12万元/套不等就是其中之一，消费者可以选择5年、10年、20年的不同租赁期，一次性付清租金。业内人士指出，其实这就是另一种变相的小产权房销售。

　　牟增彬提醒购房者，这种产权不明的项目，即便是租赁，也很难得到法律保障，一旦遭遇拆迁，前期租金投入将无法挽回。

　　目前北京大力整顿的“大棚别墅”就是以租赁形式开发的、利用农业基础设施兴建的小产权房。据国土资源部披露，到目前为止，清查出34个项目，已经处理了13个项目，处理的主要方式就是拆除。因此，面对小产权房的价格诱惑，消费者还是多几分理性比较好。