调查之三 深圳：暴涨之后出现调整迹象

　　年初以来，经过一轮暴涨，深圳楼市重回疯狂。然而7月中旬以后，宏观政策的一些微调，给滚烫的深圳楼市泼了一瓢冷水，目前深圳房价虽然保持高位，但成交量已经出现下降。

　　置业国际研究中心监测数据显示，7月最后一周(24日至30日)，深圳新房成交均价为17394元/平方米，环比上涨10.5%；共成交新房749套，日均成交107套，环比下降33.6%；成交面积7.51万平方米，日均成交1.07万平方米，环比下降32.4%。可以说，楼市调整的迹象比较明显。

　　事实上，经过半年时间的暴涨，深圳楼市已经站到了高位。来自深圳市国土房管局的统计显示，7月深圳市房价为16080元/平方米，与今年1月份11459/平方米的水平相比，已经大幅上涨了40.32%，与2007年10月深圳房价17350元/平方米的历史高位相比，仅仅是一步之遥。成交量方面，今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共销售434.62万平方米，比去年同期增长141%。

　　细数来看，推高深圳房价的原因不外有三：国家宏观调控政策的支持、货币信贷的宽松环境和投资客的卷土重来。今年上半年我国新增贷款就超过7万亿元，这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标，全年信贷增长超过10万亿元似乎已无悬念。有些贷款没有进入实体经济，反而进入了楼市、股市，直接推动楼市上涨。

　　就投资客而言，深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳投资客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上，个别热点片区的投资比例更高。他指出，从投资客的角度而言，他们通常“买涨不买跌”，当楼价处于上升期间，会是他们选择出手的时机。正是在这样的背景下，投资者频繁现身。

　　进入7月以来，国家的宏观经济政策出现了微调，央行频频通过公开市场操作来控制市场流动性，银监会收紧二套房贷，各地政府也纷纷出招整治捂盘、屯地等违规违法行为。据深圳市国土房管局房产处人士透露，该局将加大对深圳房地产商捂盘惜售行为的检查，根据目前的检查情况，深圳房产局已经对五六个楼盘进行了查处，封锁了部分违规楼盘的房源。

　　尽管推动楼市上涨的三大动力没有发生根本性变化，但对于与国家宏观经济政策密切相联的楼市而言，任何政策的风吹草动都足以掀起波浪，特别是全国楼市风向标、炒房氛围浓厚的深圳楼市，随即出现了成交量的萎缩和调整迹象。

　　在这种背景下，对于深圳楼市的未来走向，专家们意见不一。深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，上半年我国实行宽松的货币政策，目的是拯救陷入危机的中小企业。但实际上宽松的货币政策并未让银行在信贷结构上向中小企业倾斜，对实体经济没有实质的帮助，普通百姓的收入也没有得到增长。因此，如果政府加强对楼市的调控，房地产市场可能进入新一轮的调整期。

　　国世平认为，只有以下四个因素同时出现，房价才有可能全面上涨：一，中国经济全面好转；二，世界经济全面复苏，出口交易增加；三，CPI开始上升；四，居民收入明显增多。

　　长城证券分析师则认为，宏观层面的宽松货币、极低的实业投资意愿、实际利率的下降、加杠杆化在迅速展开等；行业层面长期趋紧的供求状况、低廉的交易成本、持有物业的低成本等，都使得我国发生新一轮地产泡沫的概率极大。在未确认金融危机已经度过之前，中国仍将坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，因此房地产业至少在今年不会受到大的调控。综合看来，目前地产仍处于新一轮牛市的起点，其演绎的顶峰或许比2007年更疯狂。