调查之四 广州：房价见顶回调不可避免

　　随着自住需求、改善型投资型需求的大量释放，广州楼市从第二季度开始量价齐升。然而，当楼市均价已经接近购房者的最大承受度，尤其是当目前促成上半年楼市“牛市”的条件已经悄然改变，市场风险不可小觑。

　　广州的杜先生正在为自己的买房决策感到庆幸。今年1月，他在白云区金沙洲以每平方米6000多元的价格买下了一套商品房，而现在这个价位早已见不到了。

　　随着广州住宅均价从2007年10月的11574元/平方米逐渐调整至2008年12月的8012元/平方米，在被高房价抑制一年多之后，像杜先生这样的一部分自住需求在今年初开始释放。然而，随后广州楼市出现了一轮量价急涨的行情。据统计，广州一手住宅上半年共成交428.20万平方米，同比上涨77.1%，其中1月份仅成交46.18万平方米，均价为8014元/平方米，而到了6月份，成交面积达到了110.40万平方米，均价跃升至9676元/平方米。

　　满堂红市场研究部总监龙斌认为，在各种政策利好的累积作用之下，第一季度的置业主体主要是以首次置业以及换房自住等群体为主，投资型需求占少数。因此第一季度三个月的楼价也都基本稳定。但进入第二季度以后，广州楼市成交开始发生结构性的变化，市场需求结构向高端物业转移，改善型投资型需求开始大量释放，主流购房群体也从年初的首次自住型需求转换成当前的改善型投资型需求。

　　据合富辉煌首席分析师黎文江分析，当前出口、制造业难有起色，随着楼市回暖，越来越多的出口、制造业闲置资金正在进入楼市。另一方面，今年大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，以投资的形式将财富转移到价格已见底回升的高端物业，是人们目前作为长期投资增值、存储保值及改善居住环境的较为稳妥的理财方式。

　　由于改善型投资型需求大量释放，直接导致广州第二季度楼市量价齐升。据统计，第二季度广州一手住宅共成交271.07万平方米，比第一季度上涨72.5%，其中6月份成交量更是突破百万平方米，成为近两年来的最大单月成交，均价也重回“9”字头。

　　“市中心部分区域甚至已超过去年同期水平。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部董事及主管黎庆文介绍说，上半年广州楼市市场消化能力接近近三年的最高峰，但是过高的房价也会抑制未来需求释放，目前全市价格已接近购房者的最大承受度，市场蕴含风险。

　　事实上，广州楼价的上涨，已让不少购房者失去了追随高价的意愿。龙斌表示，最先是自用客户在不断走高的楼价面前退出了，接着是一些投资者也开始犹豫。

　　一些专家也认为，楼市急涨之后，下半年的震荡调整将不可避免，而目前已经初现端倪。据广州一手住宅每日网签数据统计，6月份广州一手住宅每天网签数量都有三四百套，数量最高的6月1日有509套。可到了7月份，每日的网签数降到200多套，成交量已经有所回落。

　　“事实上，目前促成上半年牛市的条件已经悄悄有了改变：银监会反复申明二套房贷政策严格执行，信贷投放量从7月开始迅速下降，政策面和市场面的变化等，这些政策和市场的变化，已经使得高楼价下，投资者和改善型买家已经不再急于入市，开始变得谨慎。”龙斌表示。

　　尽管未来成交会放慢，但价格方面有较大的不确定性。不过，多数专家认为，广州楼市是以大开发商为主导，而这些开发商上半年业绩普遍不错，资金比较充裕，没有下调价格的冲动，但是面对日趋谨慎的市场，开发商不会再肆意上调价格，因此价格将呈现震荡变化。

　　此外，下半年较充足的供应量也将使楼价增长势头减弱。据戴德梁行预测，下半年广州将出现住宅供应的高峰期，将有300万平方米新增供应(3万套)，其中中心四区约有1万套面世，较上半年中心四区的总供应量增长3%。

　　而广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为，现在楼市的急涨就如同股市调整中的反弹，只要是反弹就肯定会回调下来，市场会进行新的博弈。(陈先锋 彭勇 叶锋 洛涛)