美国商业房地产市场价量双降

　　在中金分析师刘奥琳看来,美国商业地产每况愈下。

　　刘奥琳称,自金融海啸爆发以来,实体经济的萎缩,房市价格泡沫破灭、违约风险剧增,银行贷款条件不断收紧,已导致商业房地产市场“价量双降”。商业房贷违约率和撇账率增加,到期再融资风险在市场下行周期中亦渐行渐近,需求量减少、空置率上升(图1)、租金下跌(图3),房地产业主的租金收入遭受重创。

　　“商业房贷违约率和撇账率上升至15年来的最高点(图2、5),这又进一步令银行资产质量恶化、拖累美国经济复苏进程。”刘奥琳表示,商业银行二季度商业房贷违约率已达7.9%；6月份商业房地产抵押贷款证券拖欠比率由5月份的2.3%飙升至3.5%。在约7000家美国中小型银行中,商业房贷占贷款总额的近一半,商业房贷减记风潮一旦爆发,中小型银行必然首当其冲。

　　与住房市场情况相同,美国商业房地产信贷和价格亦在次贷风暴爆发前录得显著增长,实际商业房地产价格于2002-2007年期间的增长幅度高达90%。但有关价格亦随着房地产泡沫破灭迅速回落,目前商业房地产的价格已从2007年10月的峰值累计下跌36%,2009年以来下跌了27%,4月和5月的单月跌幅均超过7%(图4)。

　　据《经济学家》引用的数据显示,美国商业房地产成交额亦持续下跌,2009年二季度创下新低(20亿美元),环比降幅达46%,同比降幅达88%；2009年上半年销售总额仅为56亿美元,远低于2008年上半年的306亿美元和2007年上半年的1307亿美元。仲量行预计2009年下半年商业房地产交易额将持续低迷,全年较2008年下降60%-80%。

　　而美国经济仍处于“无就业复苏”中。美国供应管理协会9月1日公布数据显示,8月美国制造业采购经理人指数(PMI)为52.9%。为2007年6月以来的最高点。19个月以来制造业首次扩张,而整体经济已经连续4个月增长。尽管美国经济总体形势出现好转,但始终难以摆脱“无就业复苏”怪圈。8月份新增非农就业人数从减少24.7万人下降至减少21.6万人,低于经济学家23.3万的预期值,为2008年8月以来最小降幅。如果把放弃寻找新就业岗位或是在做临时工作的失业者计算在内,8月份的失业率将高达16.8%,为有相关纪录以来最高点。这些数据证明,疲弱的就业市场仍需要一段时间才能走出危机。

　　是抄底美国商业地产的好时机吗?

　　“现在已到了抄底美国商业地产的好时机。”花旗银行原亚太地区首席经济学家黄益平教授如是说。对中投公司进行投资美国商业地产他表示支持。

　　比如说,经济不景气使得大批企业合并和倒闭裁员,商业房地产空置率显著上升。据仲量行数据,即使像纽约这样的中心城市,其CBD及近郊的办公楼宇空置率2009年二季度也已超过13%,并预计2009年内可能达到19%。此外,商业房地产的整体租金水平连续4个季度环比下跌,2009年二季度降幅高达5.4%,为有纪录以来的最大降幅。

　　“但毕竟此次美国金融危机最困难的时期已经过去。”黄益平说,美国商业房贷违约率和撇账率上升属于经济周期的正常情况。失业、信用、房贷等相对滞后,不能完全说明经济未有改善。即使后续房贷违约率上升也不见得美国经济未来会更差。

　　他称,由于中投属于国有企业,美国出于经济安全等因素考虑,很可能在石油、码头、航运等领域进行保护,防止他国投资出现的潜在威胁。但是对商业房产,阻碍应该会小很多。“上世纪80年代日本购买了美国大量的地产,大规模收购导致了政治风波。”

　　但一旦投资,将会出现机会成本。黄益平称,投资风险肯定存在。尤其是在目前美国商业房地产还存在潜在过剩,房价何时才能够真正回升还是未知。

　　此外,美元的汇率风险也会对房产投资造成影响。黄益平认为,从长远看,美元将会贬值。但是相对于购买外汇,进行房产投资等购买实体保值比起购买美元风险更小一些。

　　“美国地产回升的动力不足,但风险也不大。”海通证券宏观分析师熊伟作此判断。他同样认为,“购买商业地产,赚的只是租金。与收购能源类大不相同,所以,不会有难以逾越的障碍存在。”

　　“中投已逐渐成熟,愈发注重组合投资。通过组合投资,用不同的投资组合降低某一单独投资的风险。单看中投投资美国商业地产确实存在一定风险,但是却可以通过组合进行互补。”正略钧策投融资咨询合伙人华一表示,不能单纯对中投投资美国房地产业进行评价。他对于美国商业地产长期发展十分看好,但是目前是否为最佳的抄底时间,并未同意。

　　华一认为,美国商业地产的未来走势不能一概而论,而是存在区域化,与区域经济相关。

　　本报记者　龙金光　陈雨