北五环

　　东西住宅各有千秋

　　北五环沿线分为东、西两大住宅区。其中东北五环毗邻占地680公顷的奥林匹克公园，受奥运会利好效应影响，周边区域的生态环境、交通条件、商业配套迅速得到完善，开发商竞相进驻。由北辰、万科寡头垄断开发建设逐渐发展到国奥投资、世茂、万达集团、凯德置地、保利、富力等众多品牌企业的激烈角逐，又到越来越多的中小开发商开始涌入，使得该区域百家争鸣，产品日渐多元，形成了著名的奥北居住区。

　　据亚豪机构统计显示，目前东北五环亚奥板块在售项目以普通住宅和高档公寓类项目为主，在售项目并不多，普通住宅类项目以润泽悦溪为主，价格在16000元/平方米上下。尽管如此，奥北区域普通住宅的存量仍然超过百万平方米，包括总体量30万平方米的天润福熙大道、60万平方米的北京华贸城项目以及以LOFT产品为主的合立方等纯新项目均计划在近期首次亮相，而老项目中山水LAVIE、媒体村公寓处于销售真空期，后期也将陆续推出。在售公寓项目包括大湖公馆、国奥村等项目，价格在25000-32000元/平方米区间，多以单套面积在150平方米以上的大户型为主，剩余存量不多。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，地处东北五环的奥北居住区丰富的产品类型，能够覆盖从中端消费客群到城市中产阶层的主流购买力，成熟的综合配套有效提升了区域的整体价值，还存在一定的升值空间。

　　西北五环周边分布着中关村科技园、上地信息产业基地等几大产业园区，区域内购买力一直颇为强劲，包括保利、华润等大型开发企业相继竞得了该区域的大体量地块进行开发。但正是由于区域内供应项目以80万-120万平方米的超级大盘为主，大盘普遍采用分批放量的销售方式，供应周期长的特点反而造成了短期内区域供应匮乏的局面。在售项目中几个早期项目，包括富力桃园、上第MOMA、观澳园等均处于尾盘消化阶段，在售的住宅类型项目包括保利西山林语、THE HOUSE红东方、橡树湾等价格在15000-19000元/平方米之间。供需形势的恶化使得一些项目将公建、商业用地改为住宅产品销售，包括强佑清河新城、上奥世纪中心、上第MOMA等项目在售部分均是商住楼形式，产权年限分别是40年或50年，售价在10500-14800元/平方米区间，略低于住宅类项目。

　　目前西北五环周边可用于房地产开发的存量地块很少，商品房项目逐步沿八达岭高速路向北延伸，而西北五环周边短期商品房供不应求的局面很难得到缓解，在售项目价格有望进一步走高。

　　西五环

　　改善型需求为主

　　西五环的供应主要集中在西长安街沿线和阜石路沿线，前者有融景城、诗景长安、CRD银座等项目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等项目。记者了解到，这一区域以改善型需求为主，所以，产品多数以三居的大户型为主，但也不乏90平方米以下的中小户型，CRD银座和璟上璟还有LOFT的产品。交通方面，地铁1号线、五环路、阜石路、莲石路将西五环与各个区域连接起来。商业配套方面，随着石景山万达广场开业、当代商城和台湾街的入驻，该区域生活便利度提升较快。