炒美国房基本上很难

　　18日下午一场介绍美国房地产投资及相关法律问题的演讲上，刘延璋当场直言：“美国房屋没有炒的余地。有国内的地产中介找到我们想一口气拿十套、二十套房子用来炒房，也许有人可以，但至少我们实现不了。”　　

　　“广交会是一个官方展览会，很多国外商家都很看重。”广交会有官方色彩，海湾地产看中了这一点。

　　刘延璋介绍，2005年，海湾地产开始进攻中国市场，此时美国房地产已飙升了16年。第二年，美国房地产出现了大逆转。2006年年底，风光了整整 5 年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来。

　　不少咨询行分析师开始摇旗呐喊，鼓吹去美国“抄底”房地产。然而刘延璋说，“炒”房基本上实现不了。

　　在美国，房屋交易有一套成熟完备的法律程序，不用聘请律师，而中国购房时必须有律师。所有的地产经纪人必须在美国DRE登记注册，持有执照才能上岗。建筑商在确认购房者本人住进去之后，才会将房屋卖出，它担心购房者炒房损坏品牌。“看着你把地毯铺上了，才会和你签约。”屋主入住一段时间后才可以出租或卖出，一般是1~2年。而且“购房之后不允许让房屋空置，无人打理，否则屋主会被要求缴纳费用雇用公司管理。

　　此外，次贷危机之后，购买土地和二手房，在美国要求一次性交付全款，无形中阻止了中国市民“用房租抵贷款”的美梦。

　　美国炒房风险重重

　　如果外国投资人在美国买房后既不自住，又无法转手卖出，还找不到合适的租客，那么，每年要交的房产税和管理费都相当惊人。　　

　　看似不高的房屋交易价背后，昂贵的税费无形中推高了炒房成本。在美国，土地出让金是分期支付的，叫做地税，譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125%来收取地税，而且根据GDP增长和资产价值的增长而增加。

　　若购买的是二手房，二手房交易税占成本的比例更高。交易税税率约为2%，买卖时缴纳。对于短期炒作，即拥有产权未满1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33%左右。拥有产权超过1年以上即长期投资，须缴付20%左右的税。

　　有人算过一笔账，在美国一处售价30万美元的房产，每年要缴税8000美元左右，而其月租金在2500美元左右，除去管理费、维修费和其他杂费，一年能够得到6%的回报已经很可喜了。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用，大约是房价的2%。而在美国许多中小城市，房屋均价上涨2%的路走了十年甚至更长。

　　况且，目前美国的房价是不是已到底？刘延璋不敢打包票，“只能说是去年以来最低的时候，美国的房屋十年一个周期”。1999年她买了一套30多万美元的房子，2000年涨到46万美元，2005年最高到了80万美元，现在又跌回到65万美元。不过，如果美国经济持续萧条，那么可能还有下跌的空间。

　　此外，还有部分人想一举两得，通过买房办“绿卡”。事实上在美国做投资移民一定要投资实业且创造工作机会。买房屋无论价值多少，都不可能仅依此申办绿卡。