物业公司管理不善违约在先

　　核减物管费无需支付滞纳金

　　此案经一、二审法院审理认为，谢某某所取得的土地使用权性质为原深圳市宝安区××镇××村下属的某经济合作社所有的集体用地，谢某某不能取得该土地的所有权。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，涉案房产所在地域的公共事务应由宝安区××镇××村办理。该村委会为改善社区的生活环境，决定将涉案房产所在区域实行物业管理，并通过公开招标的方式选定了物业管理单位，上述行为并未违反法律、行政法规强制性规定。原××镇××村某经济合作社根据村委会的招标结果与××物业公司签订物业管理合同的行为，是村委会办理其管理区域内公共事务的具体表现，且该合同也得到了涉案房产所在小区业主委员会的认可，原××镇××村某经济合作社与××物业公司签订的物业管理合同是有效合同，故该合同对作为涉案房产所有人的谢某某具有约束力。在物业公司向谢某某提供了适当的物业管理服务后，谢某某应向物业公司支付相应的物业管理服务费。因谢某某拖欠物业管理服务费，物业公司提供2006年2月13日、2007年11月15日、2008年5月22日发出的三份催收律师函，证明其已在有效期间催收过，但对2006年2月13日、2007年11月15日发出的两份律师函，因无谢某某签收，物业公司也无法提供该两份律师函已有效送达的证据，因此，对该两份催收证据，法院不予采纳。因谢某某确认于2008年5月25日收到物业公司的催收函，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的债务标的数额是确定的，本案的物业管理服务合同在各个时段的履行都有独立性，每一期履行的债务标的尚不固定，总债务标的更不确定，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应分别计算。谢某某辩称物业公司没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项，构成违约，造成了不良后果，谢某某提交了小区画册予以佐证，因谢某某主张事实仅有照片证实，证据单一，未形成证据链，法院不予支持。

　　从二审法院调查的情况来看，某B区管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐。物业公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项。鉴于物业公司也为小区管理做了一定的工作，结合深圳市物业管理收费指导标准(多层住宅区)的规定：“如果达不到最低一级(四级)物业条件，应在四级物业收费标准上下降10%-20%”，结合四级物业收费标准为0.5元／(平方米·月)的规定，法院认为，谢某某欠付的物业管理费以0.4元／(平方米·月)标准计算较为合理。又由于××物业公司违约在先，因此谢某某无需支付滞纳金。

　　综上，深圳市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定，判决：一、谢某某应向××物业公司支付2006年6月至2008年6月的物业管理费人民币6336元；二、驳回××物业公司其他诉讼请求。