法官手记

　　正确行使瑕疵履行抗辩权

　　根据合同法，当一方当事人履行其合同义务不符合合同约定时，另一方当事人得以主张瑕疵履行抗辩权以维护自身的合法权益。瑕疵履行抗辩权规定于《合同法》第六十六条，即“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本期案例中的业主正是成功行使了瑕疵履行抗辩权，促使法院核减了物业管理费，从而维护了自身的合法权益。但是，实践中业主关于其在物业管理纠纷中的瑕疵履行抗辩权存在一些误解，部分业主一旦对物业管理公司的服务产生不满情绪，则以拒交物业管理费相对抗，结果非但不能达到维权目的，反而激化了矛盾，其自身也被判决承担相应的违约责任。因此，业主只有在能举证证明物业管理公司存在“履行债务不符合约定”的情形时，才能援引《合同法》第六十六条的相关规定，行使瑕疵履行抗辩权。“不符合约定”具体包括以下几点：

　　一、业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围

　　物业管理公司的物业服务范围是认定物业管理公司是否存在违约行为的基础，业主应当就物业公司所负有的相关管理义务进行举证。物业服务项目一般由物业合同加以约定。业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围，才能有效行使瑕疵履行抗辩权。

　　随着生活水平的提高，业主对于其居住环境的要求也越来越高，因而对于小区的居住环境产生这样那样的不满，并且把这种种不满都归咎于物业管理公司所提供的服务不合格。例如实践中有业主向物业公司反映其楼上的业主深夜仍聚众喧哗，噪声影响自己起居，要求物业公司予以制止。物业公司收到投诉后向楼上的业主提出警告，要求其遵守公共规则，但该业主仍我行我素，物业公司也无可奈何。楼下的业主因为物业公司未能有效制止楼上噪声，遂以物业公司不履行职责为由拒交物业管理费。在这样的纠纷中，即使业主能证明物业公司未能有效制止楼上业主的喧闹行为，其抗辩理由亦不成立。原因是：业主主张的抗辩事由应当属于物业管理公司的服务范围。而在上述这起由其他业主违反公共规则所引起的物业纠纷中，由于物业公司是服务企业而非行政管理部门，其义务是为业主提供物业服务，对于邻里之间的纠纷只能起到协调作用，其义务主要是及时提出警告并向有关部门反映情况等，因此，“有效制止业主的喧闹行为”并不属于物业管理公司的服务范围，业主的抗辩理由不能成立，在这种情况下，业主应当另循法律途径解决问题。而在谢某某与××物业公司一案中，谢某某主张其小区存在杂草丛生、杂物占道、污水横流、车辆乱停乱放的现象，并提供了照片证明，二审通过现场确认业主反映的情况属实。小区的路况、排水等明显属于物业公司的服务范围之内，因此，二审法院据此认定物业公司并没有完全履行物业管理合同所约定的管理事项。

　　二、物业公司存在服务质量问题应当达到较为严重的程度

　　在现实中，业主无不希望自己的小区管理水平越高越好，但往往总会觉得小区的管理存在这样那样不合心意之处。是否每一处不合心意的地方都足以说明物业管理公司的服务不符合约定？从而业主可以要求减少或不交物业管理费呢？这涉及到瑕疵抗辩权的对等性问题。在物业服务合同中，物业管理公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳管理费，两者互为对待给付义务。物业管理公司的服务质量问题只有达到较为严重的程度，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主才可以拒绝履行其对待给付义务，要求减少或不交物业管理费。关于物业公司的服务质量问题的认定应当有一个客观标准，而非以业主是否满意来衡量。首先要看物业服务合同关于服务标准的要求，其次可参照各地方颁布的物业服务行业标准。例如在本案中，物业公司未依约履行其主要合同义务，通过业主的举证及法院的现场勘察可见，涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，在此种情况下，业主可以相应地行使瑕疵履行抗辩权，要求少交管理费。法院结合深圳市物业管理收费指导标准(多层住宅区)的相关规定，核减了涉案小区的物业管理费收费标准，正是考虑到本案案情所作出的裁决。

　　三、业主应以合法的方式行使瑕疵履行抗辩权

　　瑕疵履行抗辩权虽然是法律赋予合同当事人的权利，但鉴于物业服务合同的特殊性，业主应以合法的方式行使。在实践中，业主出于对物业管理公司所提供服务的不满，往往联合起来以拒交管理费作为维权手段予以对抗。这种过激行为其实并不可取。一方面，物业公司是以营利为目的的企业，其提供物业服务的资金来源于业主交纳的管理费，如果业主对物业服务稍有不满，就以拒交管理费对抗，物业公司将会丧失营运资金，无法正常运作；另一方面，实践中针对业主拒交管理费，物业公司往往采取停水、停电等报复手段，双方矛盾愈演愈烈，最终两败俱伤，长此以往损害的还是业主的利益。因此，当业主不满物业公司的服务时，应当寻求合法合理的救济方式，可先与物业公司协商解决问题，如果协商不成，可以向相关行政主管部门反映情况，请求主管部门协调解决；或者寻求诉讼途径，请求法院判令物业管理部门进行整改或依法核减管理费等。(杨潮声)