国内还没有形成市场化的房价

　　南都：刚刚作了这么多房地产走势的分析，看来国内楼市还是个“政策市”。

　　施永青：是的，宏观调控政策对于国内房地产市场的作用力是很强大的，而且房价涨跌基本上是看政策风向。

　　南都：从1998年房改至今，国内房地产市场发展已有10年多，您看市场化成果如何？

　　施永青：整体来说，房改是成功的———通过住房商品化、报酬货币化，中国人的居住条件发生了翻天覆地的变化。我到国内来做房地产，就是因为支持这个政策，认为是很有前景而且能做得好的。当然，刚开始时也吃了不少亏，代理了很多烂尾楼，最初因为市场不规范，很多问题没办法用市场经济的逻辑来判断。比如土地招拍挂，制度上看是已经把土地市场化、公开透明，但是批地条文的执行力还是不够，私下转让的土地还是有，开发商囤地、炒地、延缓竣工期限等现象很常见，通过土地供应量没办法预测未来几年内的商品房供应量。

　　南都：这些土地问题，也被舆论指责为是促成高房价的重要原因。

　　施永青：是的。当然，拿了地不按时开工、竣工、销售，也不全是开发商的问题，可能是因为周边的市政配套没有做好，但是，主要的原因，是因为开发商期望放两年后建出来的房子可以卖更高的价钱，或者直接就是通过片区炒作，待土地价值上升之后转卖，用“炒地”的方式赚钱。我估计接下来的政策会从严，比如严格要求拿地多久内必须动工、多久后又必须开卖等，这点真正落实执行的话，未来三五年内的楼市供应量会大增，对平抑房价会有相当明显的效果。

　　南都：香港的房地产市场发展比内地要早，怎样看待现在这两个市场？

　　施永青：香港的二手房市场占整体楼市的80%，内地好的城市才超过5 0 %，很多还只是20%.现在内地市场的房价还操控在开发商手中，如果二手房市场占到主导地位，开发商将要参考二手房定价，而二手房价是由千千万万个小业主用真金白银去投票的，是真正反映市场需求、贴合购买力的市场价，不像垄断型的新盘市场，就是片区几大开发商一起喝杯酒谈好不要降价就行。

　　南都：只有二手房市场占到主导地位，才有市场化的房价？看来这是个发展阶段的问题。

　　施永青：我们说建国60周年、改革开放30周年，但真正国内房地产市场的发展毕竟才10年多，必然还是一个新房为主导的市场，但接下来也会走向如香港这样大部分人是买卖二手房的市场，现在北京、上海、深圳等大城市在这方面的进度就明显要快一些。以前国内银行都不敢做二手房的按揭贷款，现在有些城市的银行把它当成了最大的潜力市场，为此还给房产中介很优惠的合作条件来开拓二手房贷业务。

　　南都：除了市场发展阶段的问题以外，调控政策方面有何可借鉴的？

　　施永青：我认为政府的调控方式最好是简单化，少用行政手段，多用土地和金融杠杆。通过土地供应来调控房价，其实是最有效的，但是现在国内的“高地价环境”已经造成，这样就不便于用来调控房价了———地价降了地方政府的财政收入就少了，地价高了房价就又很快地水涨船高。