财政体制遏制房价下跌空间

　　对于中国经济来说，现在也是同样如此，我们来关注中国经济的话，大家必须谈到房地产市场。现在国内的一线城市北京、上海、深圳，房价都达到了历史的最高点，为什么会出现这样一种状况？我觉得这个问题应该从两个角度做一个分析：第一，没有只涨不跌的市场。但是很遗憾，从实务经济学的角度来分析，我们实在没有办法给出大家一个如何去观察和判断房地产市场出现大幅度调整的理由。原因非常简单，房地产市场是上次应对东南亚金融危机最为重要的法宝。所以到了今年应对次贷危机，调控部门首当其冲还是想到了房地产市场，一般来说房地产投资带动固定资产投资的一半以上，固定资产投资规模一旦上去之后，宏观经济数据能够得到迅速的优化。

　　房地产作为一个救生圈，掉到水里之后，马上能让你浮起来，当你浮起来之后，你可以缓口气了，救生圈就可以扔掉了。扔得彻底不彻底呢？现在这个市场说得和缓一点是一个平衡点，说得搏一点就是一个拐点。全国的一线城市现在出现了明显的价升量跌的状况，这种状况就是出现了“多空”之间的分歧，这种分歧有可能意味着一个趋势的改变。

　　现在有可能房地产市场进入到一个拐点期，但是只是有可能。为什么没有底气呢？原因有几个方面：

　　房地产市场有一个时间段是“半年”，刚需是比较可怕的：积压半年之后，刚性需求就会爆发，如果我们从今年9月份开始认为全国的房地产市场陷入到价涨量缩的观望期的话，同样是到明年一季度，房地产市场有可能出现刚性需求爆发的状况。

　　二套房的贷款政策是有可能压垮房价的水泥杆，但是这个政策执行的弹性远超我们之前的判断，第二套房贷的严管政策完全是形同虚设，这是导致今年上半年房地产市场出现狂飙的重要原因。二套房贷政策的执行如果严格落实的话，这个拐点出现的概率还是很大的，但是具体下跌幅度很难测算。

　　房价为什么会出现11年的牛市，房地产市场背后纠集着非常明显的地方政府这样一个利益群体，土地出让金占到地方政府预算外收入的一半以上，卖地是各地“地王”不断诞生的原因，为什么地方政府这么依赖房地产？

　　中国的财政体制是形式上的分权体制，这个分权体制是从1994年开始实施的，实施之后，地方财政占全国总财政的比重是在不断下降，中央财政占全国总财政的比重是不断上升，现在的结果大体上中央财政占全国财政的7成，地方财政占到全国财政的3成，但是各种的社会职责则是地方政府承担了7成，中央政府承担了3成。地方政府没钱，它承担了更多的社会事务项目，这是房地产市场长期牛市的根源所在。

　　地方政府明确地喊出土地财政，经营土地，然后各地不断地推高地价，地价带动房价，所有人都把矛头指向地方政府，但是却没有一个约束性的措施，为什么？很简单，你想让地方政府去惩罚开发商，你想让地方政府压住地价，钱呢？地方财政资金的钱从哪里来？中央财政愿不愿意改变既有的财政分权体制？目前来说没有大的变化。政策如果严格打压的话，房地产市场有可能出现一种调整，但是这种跌幅并不会很大，因为既有的财政分权体制已经遏制住了房地产市场价格的下跌空间，地方政府不会容忍房价的下跌。

　　我本人也是一再呼吁，能否开放地方政府的融资体制，比如说我们这次应对次贷危机，地方政府没钱，中央政府让你发债，发债还是以财政部的名义在发行，地方政府代发，地方政府并不是直接发债，但是这种形式是否可以作为规范化的形式？地方政府可以没钱，当年的财政预算可以是赤字，但是可以通过未来的财政收益做一个补充，通过发债的形式做财政体制上的改变。

　　另外，中央政府能否改变目前大量的资金倾斜到中央政府的状况，是否改变这种状况，这是我们判断房地产市场的重要标志，在这样的时间点，现在存在改变的可能性，但是能否改变，大家和我一起来观察。　(马红漫)