- 揭秘

　　排号背后暗藏玄机

　　为什么开发商不急着申请预售证，却对开盘前的排号乐此不疲呢？这背后有玄机。

　　玄机1 无偿占用资金

　　开发商卖VIP卡或收取诚意金的通常在1万元至5万元之间，多数楼盘开盘前就会有1000—2000人排号，按照收取5万元定金计算，那些对外宣传排号超过2000人的楼盘，开盘前收取的定金就有5000万至1亿元，数额巨大。

　　记者发现，对于买卡后未选到合意房源的客户，开发商都会承诺返还，但周期都比较长。比如中关村某项目承诺的是在开盘后三个月内退款，在这期间，开发商无偿占用了大量资金，而且没有任何利息。

　　有法律界人士质疑，开发商卖房先卖卡的做法有非法集资之嫌，如果有项目开发商资金出现问题，很可能引发社会问题。

　　玄机2 试探房价

　　“价格还没定，预计在9000元/平米以上，您可以先来排号，等价格定了我通知您”，昨日，记者以购房者身份致电房山区一项目，销售员如是说。而该项目的开盘时间，预计是在11月底。

　　据业内人士介绍，开发商热衷排号，一个很重要的方面是“投石问路”。开发商在开盘前不敢贸然定价，定低了影响企业利润，定得太高又担心骑虎难下，所以就先报一个预计价格，然后通过排号检验购房者的接受度，再进行调整。

　　玄机3 控制房源营造热销

　　排号还暗藏另一个“玄机”，那就是开发商通过排号情况来确定开盘节奏和新推房源的套数，从而营造出热销的场面。很多人反映，排号的人数远远多于实际推出的房源数。比如天润福熙大道，12月份开盘预计推出的房源仅300套，但是目前就已经有2000多人排号。

　　- 政府态度

　　主管部门盯紧违法收预订款

　　作为房地产市场的主要监管主体，住房和城乡建设部及各地建委系统曾三令五申：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反《城市商品房预售管理办法》。

　　今年7月，北京市住建委开展了房地产市场秩序专项整治，加大对房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法违规行为的整顿力度。11月，北京嘉益德房地产开发有限公司开发的A地块北部非配套公建A栋项目、北京晨谷苑房地产开发有限公司开发的晨谷苑项目在不符合商品房销售条件情况下，向买受人收取预订款性质费用，都受到北京市住建委的处罚。目前有消息称，由于目前北京此类未取得预售许可证，并开始大面积排号收取定金的现象比较严重，政府主管部门已经引起重视。

　　此外，购房者也可在北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)首页进行网上投诉。

　　- 专家观点

　　付费排号不受法律保护

　　朱寿全(北京长济律师事务所主任律师)：根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的有关规定，开发商在取得预售证前，以内部认购、内部登记等形式放号，或收取“订金”、“诚意金”、“会员费”等任何预订性质的费用等，都是不符合法律规范的。

　　上述办法还规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　而对购房者来说，买VIP卡等行为也是不受法律保护的。根据《北京市城市房地产转让管理办法》的有关规定，购房者知道或者应当知道开发商没有取得商品房预售许可证仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。而付费或在指定银行存款排号实际上都是针对住宅所进行的销售行为，在开发商未取得预售许可证的情况下，购房者的买卡或交诚意金行为是不受法律保护的。

　　本报记者 杨娟娟 张学冬 李银华