买主反诉开发商“一女二嫁”

　　下午5时30分，庭审进入最为激烈的辩论阶段。

　　原告代理律师在庭审中出示了不少证据，证实韩瑞并没有如期交够银行按揭首付所要求的整个购房款的60%，违约在先。被告代理律师称，韩瑞已经按期足额按协议交够了银行按揭所需的整个购房款的50%，并没有违约。

　　韩瑞究竟应该交整个购房款的60%，还是50%？这成为庭审的焦点之一。

　　原告代理律师称，按照协议规定，韩瑞应该交60%，因为这是银行的规定，而协议的第四条也明确写明“按银行规定的首付款”。别说开发商无权与韩瑞约定首付款的比例应当是多少，即使约定了，对银行也没有约束力。

　　韩瑞的代理律师则认为，当初所签预售房协议的最后用水笔明确写明，首付款为总房款的50%，这属于非格式条款，按照《合同法》的相关规定，其效力高于合同第四条关于“按银行规定的首付款”的约定。而韩瑞已经在约定期内按期交够了总房款的50%，而开发商迟迟不给签订正式的《商品房买卖合同》，其真实目的，是感觉到房价在上涨，为了再卖高价，以达到一房多卖的目的。

　　背地里寄信当面却不通知？

　　除了法庭上白热化的辩论，出现在庭审中的证据也十分吸引人眼球。

　　开发商亮出的证据除了注明日期为7月12日的一份“通知”外，还有多份邮政特快专递的原件及复印件。

　　在“通知”中，开发商称“本着友好协商的态度，在2009年6月4日致函给您，通知您于5日内及时交清全部应付首付款与代交费用，并签订商品房买卖合同，否则我们将把该批房源另售。但到目前为止，您尚未过来正式办理相关手续。鉴于此，我公司特通知您，上述房屋从即日起将另行出售”。

　　在这份盖有郑州兴东置业有限公司公章的“通知”最后，还写有：“我公司考虑到您并非恶意拖延，是房款支付及按揭手续无法完备而造成的违约，故同意您在本通知发出10个工作日，来本公司办理您已支付款项退款的相关手续，我公司将尽快上报并退款。”

　　韩瑞的代理律师称，开发商所谓的几次“通知”全部是邮政特快专递，其提供的复印件显示，没有一份是韩瑞本人签收的，韩瑞本人从未收到过这些邮件，也没有委托过任何人代收邮件。更为蹊跷的是，有一份特快专递显示的邮寄日期是7月12日，但7月10日当天，韩瑞在开发商处领到了所购房屋的部分钥匙，同时还与开发商的一名负责人讨论电梯的安装及水电等问题，而短短两天后的7月12日及此前的6月4日，开发商已经多次发出特快专递到南阳，明明知道韩瑞本人就在郑州并与他们面对面，还要频频发出特快专递，究竟是为了什么？

　　两名买主曾当面对质

　　面对主审法官“房屋是否另卖”的询问，原告代理律师称，韩瑞此前定购的房屋并未再卖，现在全部空置，记者自郑州房产网上搜索，这些房屋确实呈现为绿色，证明尚未出售。

　　但韩瑞提供的录音证据显示，开发商已将房屋另卖他人。她曾于今年8月与新买家当面对质，并多次电话沟通，对方称，韩瑞所购房屋自己都买下了，“看谁敢动我的房子”。韩瑞称，按新买主的价格，总房款已超过千万。

　　记者此前曾多次到现场调查，发现争议门面房已被新买家贴上“招租”字样，并留有电话号码，记者拨打这个号码，一直处于关机状态。

　　昨天的庭审一直持续到了晚上6时30分许，双方均要求法院维护自己的合法权益，而韩瑞还要求开发商一加一赔偿等共计400多万元，“开发商属欺诈行为”。

　　法官最后当庭宣布，该案将择日宣判。　　　

    核心提示

　　韩瑞的官司其实并不罕见，从去年起，建设部等8部门对房地产市场进行了长达1年的市场秩序专项整治，重点整治房屋买卖中存在的合同欺诈、偷税漏税的问题，我省有关部门也采取了种种相应措施，但随之产生的一系列新问题，引人深思。　

　　税务部门高科技遭遇新难题

　　眼看开庭日期一天天临近，12月11日，韩瑞再次来到郑东新区地税局。这一次，她除了想邀请地税局有关人员前去庭审外，还想再咨询一些法律、法规方面的知识。

　　此前，她的律师河南卓源律师事务所主任、法学硕士王璞也曾多次前来，在税务部门工作人员的帮助下，经过两天的翻看，在1000多张该公司自开发票电脑底联中，终于查找到了另外两份发票，这些在税务部门的电脑中有明确显示的“销售不动产统一发票(自开)”，竟然与韩瑞所购买的是同一处房产！即郑州兴东龙腾盛世12号楼10号商铺，而这正是韩瑞所购的18套商铺中的其中一套，所不同的只不过是价格：“韩瑞手中所持发票显示的是每平方米8000元，而这两张发票反映出来的单价竟然高达万元”。王璞说。

　　韩瑞如今已是郑东新区地税局的熟客，发票管理科一位负责人在接待韩瑞时称，首先是韩瑞自己维权意识不强，没有索要原始发票：“假若你手头现在拿的是发票原件，也许这场官司即可避免。”但他同时称，法律上也没有明文规定必须要给顾客发票原件，这要看双方的约定。

　　因为房产商拿着原始发票，他可以以各种名目将发票作废。“比如他说发票开错了，或者是买方退房了等，业内人士称之为‘红冲’，这在法律上是允许的。”这位负责人说。

　　而在接受采访时，郑州市地税局流转税处一位工作人员也说：“现在我们所采用的都是‘网上办税系统’，房产商在自己的电脑上即可自开发票，郑东新区又是试点，自今年1月份即开始运行这套程序，只要发票原件在他手中，他就可以‘红冲’，而国家发票管理办法中又没有讲到，国家税务总局下发的任何规范性文件中也没有讲到这种管理措施。当时我们也想了，是不是纳税人在‘红冲’发票时先给我们一个申请，让我们把把关，但这种审批行为不是在哪一个单位都能随便申请的，我们在没有政策法规的依据下不能随便申请行政审批。”

　　郑东新区地税局另一位李姓女同志也无奈地称，“程序是上级部门开发的，我们只是使用，我们也知道有漏洞，但又无法弥补。”她同时想让记者替他们呼吁一下，“看能不能让上边再开发个软件，最好能让我们监控到房产商随意‘红冲’发票的行为”。

　　房管局这是房产商惯用伎俩

　　打开郑州市房产网，点开这处官司缠身的房产，仍是一片绿色，证明这仍是一处未经出售的房产。但记者在现场看到，大门紧闭的门面房上，已张贴了招租广告，而电话是另外一个买主的。

　　郑东新区房管局一位姓何的负责人称，“很想去参加韩瑞房产官司的旁听”，他对此案已关注好久。韩瑞来房管局“闹”时，房管局也颇感委屈，房管局早就实行了商品房买卖合同联机备案系统，利用这个系统，凡是与房产商签订正规商品房买卖合同的，“我们一备案，从技术上讲，再想重复签订合同已根本不可能”。

　　但令人遗憾的是，韩瑞与房产商所签订的，是未经备案的预售房协议，“这种情况下，开发商一房多卖我们也就无法监管”，郑东新区房管局另一名工作人员说。该房管局另一位负责人也称，收高额预售房款而不给出具正规发票，是房产商惯用的伎俩，购房者维权意识不强，没能拿到发票原件，就给了房产商可乘之机，“我们房管部门虽然知道有这种监管上的漏洞，但确实无从下手。现在虽然我们暂时‘冻结’了这一处有争议房产的有关手续办理，但这毕竟不是长远之计”。

　　业内人士都是房价惹的祸

　　在昨天的庭审现场，有几名在地产与建筑工程领域颇负盛名的专业律师特意前来旁听，他们在接受本报记者采访时均称：“都是房价惹的祸，假若房价一直十分平稳，也许就不会发生这样的事情。”他们首先提醒大家，无论交多少房款，一定要索要原始的票据，这是保护自己权益的最基本证据，也是最低条件。另外，就是要勇于拿起法律武器维护自身权益，这样既保护了自己，也保护了更多潜在的消费者。

　　还有就是市场规则问题，大家都按照诚信的原则或者按照一定的交易规则来做事，这种规则本身对于市场的均衡发展是非常有意义的。如果房产商认为房子要涨价了，就给现在的购房者退定金，然后把房子再卖给别人，这实际上是把均衡的市场规则给打破了，会导致整个市场的混乱直至崩溃。

　　“就像马克思说的，为了300%的利润，就敢践踏人间一切法律。”这位业内人士说。 （大河报）