进入2010年，楼市新政如期而至。10日，国务院办公厅签发的“国11条”，打出了较之以往针对性更强的楼市调控“组合拳”。一边是国家调控之手频出，另一边则是依旧高企的房价。福州市房地产交易登记中心数据显示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，成交面积53816m2，成交均价高达11927元/m2。

　　在2010年，“国11条”会如何影响福州楼市走势？步步趋万的高房价在这新一轮政策的“围剿”下，还能挺多久？

　　政策密集出台　收紧成主旋律

　　1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国11条”)，提出了二套房贷款首付比例不得低于40%等11条规定，再度引发楼市“震荡”。

　　其中，对于备受关注的二套房贷款政策，国务院明确指出，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。”在收紧二套房贷的同时，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。”

　　此外，“国11条”还规定“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”等一系列打击开发商捂盘惜售、增加住房供给、抑制投机炒房、加强土地监管、推进保障房建设的相关措施。

　　事实上，自去年12月9日，国务院常务会议停止二手房营业税优惠政策后，中央先后发出一系列遏制高房价的政策收紧信号，通过综合运用土地、金融、税收等手段，力求起到遏制当前房价过快上涨的作用。业内专家指出，“国11条”是自去年12月以来中央第5次出台调整房地产市场的政策，从收紧二套房贷款、打击圈地屯地等方面入手，如果政策得以真正落实到位，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面，不排除部分地区房价出现回调的可能。”

　　成交急转直下　观望情绪日浓

　　频频出台的调控政策让“高温”的福州楼市也“冷”了下来。福州市房地产交易登记中心数据显示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，日均成交套数不足50套，不及平时成交量的三分之一。

　　福州金山板块某楼盘的现场销售人员向记者透露：“元旦以来，看房的客人不少，但是现场下定买房的人却不多。”该销售人员表示：“近期购房者观望情绪越来越浓厚，有不少客户表示要看清政策的走向后再做买房打算。”

　　在售楼部现场，一位打算购房的市民徐先生则坦言：“不是不想买，是买不起。前几个月看中的房子，没过多久每平方米就涨了3000元。”徐先生表示最近都在关注房产新闻，“希望过完年房价能降一些吧，我觉得该降了！”

　　开发商加紧推货　高端房价格坚挺

　　一方面是市场成交急剧缩量、观望气氛浓厚，另一方面则是开发商在过年前抓紧加推新房源。位于金山公园旁的融信大卫城于1月9日开盘，主推日居型高端别墅；泰禾集团旗下的泰禾红树林和泰禾红峪也在元旦期间加推高层新品；此外，中天金海岸·领江十栋、西提湾、中庚城·上峰、福晟·钱隆御景、东方名城等楼盘也分别于近期推出新房源，并推出相关购房优惠活动。

　　零距离营销副总经理杨臻指出，从上半年推向市场的产品来看，依旧以130平方米以上的大户型和别墅为主，这类产品由于景观资源稀缺，单价、总价都不低，高房价迫使一部分刚性需求群体退出市场，变动的政策则让部分投资客也激流勇退。他预计，2010年福州市住宅成交量将会缩小30%左右，大约是280万平方米，不会像2009年那么疯狂。“目前大部分开发商资金充足，并不担心市场好坏。等到下半年，新一轮供应量到来，房价或许将有所调整。”

　　调控直指信贷　遏制房价上扬

　　随着中央连日来明确表态要遏制房价过快上涨，房地产行业政策面已从“宽松”转向“中性”，日益呈现出“收紧”势头。福州地产专家江映辉指出，相对于此前国家各部委已出台的营业税费调整、提高拿地首付等多项政策而言，此次“国11条”最重的一拳即是将调控的“利剑”直指房产政策中最为重要的信贷环节，通过抑制需求，缓解目前楼市供求严重失衡的情况。

　　在福州房产资深人士江南客看来，要起到调控房价的作用，最“立竿见影”的措施是金融信贷政策，特别是房地产按揭政策。“只要首付和利率政策发生变化，房价必然会应声而降。”

　　江映辉表示，“国11条”中提到的一系列政策措施，其实都是此前已经出台的，只是在先前经济宏观面不稳定的情况下，有所取舍。“二套房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国房价持续飙升的状态下就已出台，现在重申，能否见效要看具体的实施细则。”

　　中央明确“收紧”　具体成效看地方

　　在中央打出调控楼市的组合拳之后，上海、南京、杭州等城市迅速反应，于近期相继出台了一系列调控政策。上海用严格的二套房认定标准，将政策进一步收紧，以抑制投资投机需求；南京出台20条新政，包括取消税收优惠、购房采用“实名制”等；杭州出台“29条新政”，对自住型普通住宅消费进行鼓励，首次购买140平方米以下的普通住房享受房款总额1.3%的购房补贴，做足“差异化”。

　　业内人士一致表示，目前中央出台的调控组合拳能否收到实际效果，遏制住近期疯涨的房价，有待地方具体实施细则的出台。“福州的地方政策估计也快跟上了，但不管政府如何调控，房价暴涨、暴跌都不会是2010年楼市发展的主旋律。”江映辉说道。

　　银行相关人士也指出，目前福州针对改善型普通自住房仍可比照首套房执行贷款优惠，“国11条”出台后，不排除未来中央相关部委及地方政府将陆续出台一系列配套细则。