“北京出台物业税时机已到”

　　中央财大税务学院副院长刘桓认为，可选择条件较好的区先行试点

　　刘桓　中央财经大学税务学院副院长，教授。主要研究方向为财政税收及金融证券理论与实务。

　　- 对话

　　北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，政府征收物业税可以分步实施，首先从商用地产开始，北京有望率先开征物业税。近日北京两会期间，他还提交了相关内容的提案。

　　可在征收过程中改善

　　新京报：你认为当前物业税在北京落实条件已经具备。实际上，北京地税2008年申请过“空转实”但未果，今年再申请有问题吗？

　　刘桓：据我了解，2008年确实是准备开征的，已经提出了方案。但是2008年北京因为举办奥运会，所以有些措施都暂缓出台。之后紧接着就是金融危机，如果在经济下行背景下出台物业税的税收政策，可能会对房地产市场形成打压，此外，当时一些条件也没现在准备得这么好。

　　今年情况已经不同。去年下半年，经济已经企稳复苏，实体经济也在扭转被动局面，尤其房地产市场上涨局面超过预期，经历了大涨大跌又大涨的过程，现在价格已经超过2007年最高水平。房地产市场是否存在泡沫，是否需要税收进行调节，又成为大家关注的焦点。

　　开征条件是否成熟？有两个方面的内容。其一，要看房地产的基础信息条件，比如产权登记，省与省之间沟通，房地产完全的实名制，财产登记制度等等，这些要跟上。第二是税收征管水平。这两个条件我们只能说是基本具备，离尽善尽美还差得很远，但是任何事物都非十全十美，只要大体上行得通，就可以实施，可以在实施过程中进行改善。

　　出于这样基本的判断，我认为在北京出台物业税的时机到了。

　　“空转实”有两大困难

　　新京报：北京等多个城市实行空转试点6年，但是未落实，最大的障碍是什么？

　　刘桓：最大的困难有两个。首先是不知道这个税开征后对经济会产生多大的影响，这是个敏感的话题。实际上，房地产对中国大多城市的财政收入来说至关重要，因此如果房地产暴跌，对中国是个灾难，这个后果是不能轻易让它出现的。决策者进行慎重考虑是必然的。

　　第二，征收房地产保有环节的税收，要对房地产转移的信息准确掌握。但是中国房地产的开发严格上说，是从1998年开始，仅仅有12年的时间。我们很多土地的业态、住宅的形式也有几十种，产权信息不清晰，这些要通过市场化的深入不断完善。这些都是需要时间的。

　　新京报：物业税推出后，会对房价的上涨有多大程度的抑制作用？

　　刘桓：百姓对税这种政府行为的作用是认可的。比如从股市看，印花税从千分之一到千分之三引起大跌，回到千分之一又大涨，双向征收到单向征收也引发上涨，其实印花税的调整仅仅就2分钱，单边征收就是1分钱，股票的买卖过程中，这部分税收并不是很重的，但是它给出一个信号，表明政府的导向，大家看重涨跌增减背后的意图。因此房地产的税收也会对市场有所影响。

　　我国从2005年开始，出台“国八条”，之后又出台多次类似级别的政策，但是每一次税收增加对房价并没多大影响，是否说明税收政策调整没用呢？这是因为房地产税收的体制缺陷造成的。

　　这种缺陷在于，我们当前房屋的保有环节是没有税收的，这样买方要高价去买，买了之后希望涨价，涨价就把税负转移给下一家。这就永远不会起到税收对保有环节的调控作用。只有把税收从交易环节，拿一部分转到保有环节，这样税收结构就平衡了。存房的人就会考虑是否承担起税收。物业税是可以实现这个调控作用的。

　　物业税和土地所有制无关

　　新京报：你认为物业税应该是什么样的方案，推进应该是一个什么样的进程？

　　刘桓：我们提出的办法是这样，房地产税收改革是一个综合的系统工程，不能指望一步到位，是要分步骤的。

　　不同专家学者经过探讨，认为要分三步：首先对商业地产征收，因为比较简单，然后通过这步，我们可以规范税收主体，也可以检验一下税收征管水平，和为进一步向居住住宅征税过渡做准备。第二步，向明显呈现高档住宅特征的住宅征收，比如独栋别墅，房主有一定经济实力，还可能有二套住宅；第三步，条件进一步成熟后，再向百姓居民住宅征收，让大家有一个适应过程，平稳推进。

　　在推进中，还可以细化，北京如果整个城市开征可能比较困难，那么可以选择一些条件比较好的区、甚至一些街道，比如王府井等做先行试点。

　　新京报：一些学者和房地产商提出，物业税是对不动产保有环节征收的税，但是中国的土地是国有，租用土地上的不完整产权，应否再收财产税有争议，你如何看待？

　　刘桓：我认为这是偷换概念，如果土地所有权归个人，那么就不是征收物业税，而是叫做房地产税，之所以没有叫房地产税而叫物业税，就是考虑到房产和土地之间产权是分开的。目前我们的物业税，只是在国有土地情况下，对使用权的取得、保有所征收的一种占有税，因此这和土地产权制度没有什么关系。

　　如果真的土地私有，居民买房子，那么会征收比较重的房地产税。我们可以断定，在土地没有私有情况之下，仍是国有土地出租的方式下，物业税不会很重。(记者 胡红伟)