2010年，万科能否稳坐地产商的龙头宝座？这无疑是今年地产业内最乐意于“八卦”的话题。

　　这种猜测并非空穴来风。在去年一波销售狂潮后，万科在地产业的霸主地位已然遭遇来自绿城集团的强力挑战，紧随其后的，还有虎视眈眈的保利地产等一众地产大佬。而在今年1月份的销售额增长率上，绿城则以同比7倍多的惊人增幅盖过了其他地产巨头，其延续去年四季度以来的锐气不禁令业内浮想联翩：莫非地产业老大的“巅峰对决”会提前至虎年上演？

　　规模龙虎斗

　　在去年第四季度异军突起，一举以510多亿元拿下地产业销售额第二把交椅的绿城集团，今年的开局同样咄咄逼人。

　　绿城集团最新发布的销售简报显示，1月份，该集团销售额为人民币24.1亿元，较去年同期增长高达745%，共实现合同销售面积(不包括车库、库房)13.8万平方米，较去年同期增长334%。截至2010年1月31日，集团尚有人民币12亿元未转合同的协议销售额。

　　除了上述数据外，一则隐含的信息也令业内非常关注：简报还显示，1月份绿城集团共有11个新项目或项目分期推出新房源销售，总推盘面积约14万平方米，而该月份销售面积就达到13.8万平方米，这意味着，尽管政策风声日紧，但绿城集团的产品却依然保持旺销的势头。

　　绿城集团那逼人的锐气，矛头显然直指“老大”的宝座。此前，绿城集团的掌舵人宋卫平多次在多个场合，隐语或者直白地表达了对万科多年稳坐的地产业头把交椅的觊觎，而最终决战的时间，宋卫平曾将其定为2011年。不过，如果绿城集团的这种销售势头能够持续，那这场巅峰对决的时间，就可能提前至今年。因为，虽然都在奔跑，但万科的速度明显比绿城慢了许多。

　　万科2009年销售额达634亿元。公司发布的1月份简报显示，1月份公司实现销售面积为52.3万平方米，销售金额为62.6亿元，分别比去年同期增长83.3%和185.9%。虽然在总量上依然高于绿城，但其在增长率上却大大落后于绿城集团。事实上，绿城的高增长率也大大超越去年紧随其后的保利地产。保利地产公告显示，1月份，公司实现签约面积和签约金额同比增长分别为119.67%和141.67%。这或许能让绿城能更专注于挑战万科的霸主地位。

　　而让业内期待这场龙争虎斗提前的另一个重要因素，则是在去年的圈地运动中，绿城集团疯狂砸钱拿地，储备了丰厚的“原料”：有数据显示，2009年，绿城新增土地面积为406万平方米，可建面积大约为780万平方米，其中，2009年绿城通过招拍挂方式花费的拿地金额大约为313亿元。今年1月份，绿地拿地热情不减，再度增加了四个项目计划，共耗资59.8亿元。按照宋卫平的说法，这些土地的开发，将使得绿城冲击年度千亿规模的销售额，并将在这个等级上与万科一决雌雄。

　　不过，对于绿城的咄咄逼人，万科的态度依旧是云淡风轻。万科总裁郁亮多次表示，万科重点将从追求规模增长，转向追求质量效益增长，而万科的灵魂人物王石则数度向媒体表达了对这场规模战的“蔑视”。此外，对外界颇为关注的万科拿地策略，万科董秘谭华杰则向记者表示，拿地策略不应押注房价暴涨预期，土地是房屋开发不可或缺的原材料，而对万科来说仅仅是原材料。万科的土地储备理念体现了定投的概念，锁定了每期的买入金额，价格越低的时候，买入的数量就越多，在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。万科内部把握土地获取量时，是以总获取金额作为核心的约束变量。

　　关注着这场龙虎斗的易居中国分析师薛建雄认为，作为绿城集团而言，放言2011年打败万科在他们已有策略里肯定是相对保守的，否则不会在时间上如此明确，所以今年绿城在销售额上超过万科的可能性是存在的。不过，他也指出，由于绿城去年新增土地储备价格较高，未来会影响其销售速度，业绩高增长的潜力会存在一定问题，因此，即便其在短期内夺得销售额的头把交椅，但其持续性却会受到市场较大考验。

　　理念碰撞

　　事实上，在绿城立意和万科在规模上一较高下的背后，是经营理念的尖锐碰撞。

　　在宋卫平看来，虽然万科和绿城都做住宅，但二者却存在档次上的差别。他明确表示，绿城的最大优势在于品质，在产品品质上，目前的地产业中绿城可能没有对手。总体而言，绿城在住宅领域一直走的是高端路线：高价拿地——造高品质住宅——高价销售。而万科则秉承多年来的稳健策略，“在细分客户的基础上，形成住宅产品体系，建立住宅标准，通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比，在各项目进行未来可能住宅的研发。”始终是万科在住宅领域的运作准则。换个说法，就是绿城着力于为富人们造房，纯商业意味更浓。

　　这种差异化在2009年二者的销售均价上可以看出来。根据去年销售情况统计显示，绿城2009年的销售单价达到约1.4万元/平方米，而万科则在9000元/平方米左右。而也正是这种单价上的差距，使得宋卫平对赶超万科信心十足，毕竟，如果当前市场销售环境保持稳定，绿城存在用更少的面积获得更大的销售额的潜力，这无疑会大大加快绿城角逐龙头宝座的速度。

　　对于这两种不同的经营风格，业内看法也颇有不同。薛建雄表示，就个人而言，他比较欣赏绿城的做法，因为高品质的房屋确实容易受到客户的青睐，因此，在未来的竞争中，绿城具有一定战略上的优势。而绿城这种战略，实质上又可以绕开与万科、保利等实力雄厚的开发商的直接交锋，从而可以为自己挖掘出一块独特的发展领域。

　　而众厦地产战略研究中心总监林晓华则显然青睐万科的稳健步伐。他表示，万科以长线发展为主，可能并不追求短期利润率的大幅度提升，但在乎长期规模和利润率的稳定和发展，因此万科的长期业绩能够锁定，对应万科的股价也表现较为平稳，不会大起大落。“即便2010年市场较2009年下滑，万科的利润也会降低，但长期看来，还是一个稳定发展的水平。”林晓华说。