险企的地产逻辑

　　在房地产行业遭遇政策严冬时，中国人寿仍看好地产行业未来走势，逆市增持远洋地产。而中国人保、泰康人寿、中国太保、新华人寿等更多的险企也通过各种方式曲线进军不动产。

　　处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，70%用于银行存款和债券，导致险资的收益率较低。除2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17%，近10年来险资年平均收益率约为4%。

　　随着保险业的迅速发展，保费收入激增，资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要更加多元化的投资渠道。

　　房地产业超过10%、相对资本市场更为稳定的投资回报率成为险企青睐不动产投资的主要动因。

　　2009年10月1日新修订《保险法》的颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。虽然保险资金投资不动产细则尚未出炉，但保险资金投资不动产的冲动已经非常强烈。

　　统计数据显示，从2006年到现在，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。

　　国海证券房地产分析师赵铎认为，包括保险资金在内的金融机构抢占不动产制高点，有规避通胀预期风险的考虑，但更多是期望发挥资本优势，增加收入来源并获得高额收益。

　　目前保险资金投资不动产有两种途径：直接参与项目投资开发与地产公司股权投资。但多数保险公司开发经验缺乏，因此直接参与项目投资开发的可能性不大，更多是通过收购房企股权，间接进入房地产业。

　　此外，即将在京沪试点的房地产信托基金(REITs)，也将成为保险资金投资不动产的一条新路径。关于REITs与直接投资的区别，赵铎称，REITs资金占用较多，回报有限，直接投资的优势在于收益较高，ROE可以达到10%~15%，甚至更高。

　　收益与风险永远是对等的。美国AIG集团曾经是全世界保险业的龙头老大，金融危机来临时保险业务仍然稳健，但非保险类的投资特别是在房地产领域业务的重大失误，几乎使得整个集团踏上破败之路。

　　清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正表示，中国商业地产发展时间较短，运作的成熟度也不高，保险公司投资商业地产的风险比想象的要高。流动性差、变现难，市场行情波动大，也会使险企不动产投资在收益性上存在较大的不确定性。(作者：李梅影)