从2009年下半年开始,商品房价格一路走高,高房价已经成为社会一大难题。房价究竟为什么这么高,症结何在?
当数据和理论都不能完全解疑的时候,经济学家、北京大学企业商学院研究中心主任、教授赖伟民选择了一种体验式调查方式。
从2009年下半年到2010年1月,利用到各地讲课考察的机会,他跑了50多个城市,调查100多个楼盘,发现了楼市“让人心惊”的真相:80%以上购房者都是投资客,而有居住需求的人却买不起房。
企业主都在关心楼市
赖伟民的研究领域是企业战略、企业管理,接触的是企业主,与房地产关系并不大。然而正是这些学员刺激他要找出楼市真相。“我在各地主要为总裁班、EMBA班授课,学员是企业主和企业的高管。按理说,他们应该问我如何把企业做好,但实际上他们问得最多的问题是,楼市下一步怎么样,怎么买股票赚钱。从2007年就出现这种趋势,到了2009年问题就更突出了。”
赖伟民说,学员的这种变化让他很不安。
2009年第二季度是金融危机比较严重的时候,而楼价却开始飞涨,究竟是为什么?赖伟民决定不去看开发商、经济学家怎么说,而是到各地的楼盘去实地调查,与买楼、卖楼的人仔细交流,寻求真相,“不为别的,只为心安。”
济南青岛涨得都挺快
因为工作关系,赖伟民经常到各地讲课、考察,利用工作间隙,他就到当地楼盘转,选择2-3个楼盘,市区和城郊各选一两个,与售楼人员、2-3位购房者交流。除西北地区只去过西宁外,其他的省会城市都跑过了。
有人说,北京、上海等一线城市楼价涨得太厉害,而二、三线城市涨幅并不大。经过实地调查,赖伟民得出结论:都在涨,而且很离谱。“贵阳经济不算发达,算三线城市吧,2009年12月,我去了当地一个新的开发区金阳新区,配套设施还很不完善,房价最高已经到了7000元/平方米,而2007年房价最高的时候,这里的房价也就2000元/平方米左右。”
赖伟民也到过济南和青岛考察楼盘,在他的印象中,“济南和青岛涨得很快,特别是青岛,崂山附近的房子单价都要过万元,非常离谱。”
房地产问题不在房地产本身
走过那么多楼盘,赖伟民发现,最后签约买楼的人80%以上都是炒房的,这其中大约一半为投资,一半为投机,而真正有购房需求的人往往犹豫着离开,遭到售楼人员的白眼。
赖伟民说,2009年下半年这段时间,80%购房者是投资,他们大致分为两种,一种是为了抵御通货膨胀,让资金保值增值,有投资的需求;另一种是等待房子涨价后卖出,属于投机行为。
而更让人不安的是,很多企业主加入了炒房的队伍。赖伟民说,因为人民币升值、金融危机,有的企业主关闭了工厂,钱不能存在银行里贬值,又没有别的投资渠道,就拿着钱炒楼。房价30%甚至50%的上涨,利润惊人,比做企业更有吸引力。
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