印度——“平价房”薄利多销

　　本报驻印度记者 王 磊

　　印度政府主要是通过货币政策来调控房地产市场，在购房投机行为热度上升的时候，政府会调高房贷比例，并要求银行放缓贷款。房地产市场总体还是通过供需关系来实现自身调节。

　　印度房地产业起步较晚，本世纪以来逐渐驶入发展快车道。目前，印度房地产业在国民经济中已开始扮演重要角色，成为仅次于农业的第二大产业，其产值占印度年国内生产总值的5%，并有望在未来5年内突破6%。

　　2008年爆发的国际金融危机终结了印度房地产市场持续4年的升温，也使原本主要建造高档住宅的众多房地产开发商陷入困境。自去年7月以来，印度住房价格已经平均下跌约20%。残酷的现实迫使很多房地产商重新进行市场定位，寻求新的生存之路——建造印度中低收入群体买得起的平价住房。

　　国际金融危机之前的印度房地产热主要是由高档住宅价格攀升推动的，大多数住房项目都是针对仅占印度人口2%—3%的富裕高端客户。在经济危机的冲击下，高端客户群体受到冲击较大，其对高档住宅的需求也随之大幅降低。恰恰相反的是，家庭年收入达到10万卢比(1美元约合44卢比)的中产阶级，受到影响较小，加之政府降低贷款利率的刺激措施，广大中低收入家庭的需求对房地产商而言，似乎更有吸引力。麦肯锡咨询公司的数据显示，印度年收入在6万至13万卢比的城市家庭数量约2300万户，如果将农村地区也计算在内，年收入在9万至20万卢比的家庭数量已过亿，这意味着平价房有着巨大的市场前景。

　　印度商会的统计数据显示，印度房地产业建筑面积的八成是居住房。即使如此，目前的房屋供应数量与印度第十个五年规划提出的要求还相差甚远，住房缺口约为2240万套。如果要充分满足印度公民的住房需求，房地产商在未来10至15年间，还应当兴建8000万至9000万套住房，其中大部分的消费者将是中低收入家庭。

　　印度的平价房专为中低收入者建造，他们处于社会财富分配结构的底端，人口基数庞大，对住房的需求强烈；平价房虽“朴实无华”，但却能满足人们的基本生活需求，这种薄利多销的做法，受到广大中低收入阶层民众的欢迎。2009年，平价房热潮悄然升温。印度全国已有超过65家房地产商宣布将建造相对舒适的平价房计划，根据房屋所在地理位置，目标价格定位在每套80万卢比至160万卢比之间。据估计，平价房的平均利润大约为15%，仅是高档住宅利润率的一半，但对房地产商来说，薄利多销就意味着庞大的市场。印度商业巨头塔塔集团在推出世界最便宜汽车NANO后，又一鸣惊人，宣布进军超低价房地产市场，计划在距孟买约100公里的工业城镇博伊萨建造4000套平价房，公寓面积在26至43平方米，最低一套公寓仅售39万卢比，户型最好的不超过67万卢比。

　　德里大学经济学博士拉洛亚告诉记者，印度政府主要是通过货币政策来调控房地产市场，在购房投机行为热度上升的时候，政府会调高房贷比例，并要求银行放缓贷款。房地产市场总体还是通过供需关系来实现自身调节。

　　印度房地产业的发展也存在不少障碍。上世纪90年代初印度开始推行经济改革，“许可证”已经在众多行业中销声匿迹，但却在房地产行业中一直存在着。从购买土地到获得建筑许可，繁复的手续加上不明晰的政策规定，成为滋生腐败和推高房产价格的因素之一。房地产商要经历超乎寻常的艰苦过程才能让项目开工。例如孟买的建筑审批制度就分很多步骤，项目完工前需要拿到50多个许可证，费时从24到36个月不等。此外，城市供水、供电、交通和环境卫生等硬件的滞后，也促使房地产商更加致力于自行开发大型“一体化城镇”，以避开城市基础设施的不足。