购房者、中介“不待见”

　　如果说分割产权审批的难产让在售的、尚未取得相关手续的酒店类项目“前途未卜”，那么市场的“不待见”，或许已经从某种意义上对上述项目给予了最致命的打击。

　　“我们原定的开盘均价为4万元/平方米，但到现在开盘降到了27000-28000元/平方米，来问的人还是很少。”西区国际的销售人员向记者坦言，自己从事这一行这么久，还没见过这么大幅度的下调销售价格。

　　遇冷的不止西区国际一家。首开集团控股的石榴派项目立项为商住两用。在首开石榴派的销售大厅里，记者逗留了大约20分钟，这段时间内记者始终没有看到看房客户进销售大厅了解情况。大厅里，首开石榴派的三名工作人员正在低头聊天，记者走进大厅也并未引起他们过多的注意。

　　在附近工作的中原地产顾问张先生告诉记者，年初刚建成售楼处时，首开石榴派门口天天有人排队等候选房，现在变得冷冷清清。“我的工作就是拿一马扎坐在这儿推销各种各样的房子，对石榴派的项目我很了解。”张先生告诉记者。

　　“商水商电的消费开销加上只有40年产权的现状，再遇到个‘酒店类公寓可能被禁售’的新政，购房者能‘待见’石榴派这种商业立项房子才怪。”在张先生看来，酒店类公寓市场空间本来就小，《通知》出台后石榴派项目遇冷属于正常现象。“我从来只给客户推荐住宅房。产权为40年的LOFT造型房子，其建筑风格只能成为年轻人追逐潮流的一种方式，用做住宅不划算。”

　　“来我们这边备案的酒店类项目本来就不多，新政策出台后酒店类项目只能租不能卖，我们中介现在已经不再接受酒店公寓式项目了。”和张先生一样，位于大悦公寓附近的链家地产中介人员宁小姐同样不看好酒店式公寓。宁小姐所在的地产中介公司位于朝阳区朝阳北路，紧挨大悦公寓。几个月前，她工作的链家地产公司开始代理大悦公寓一手房源。“政策出台后，我们已经不再代理大悦公寓的房源了。”

　　中介不再公开出售大悦公寓房源，而大悦公寓自己的销售人员却明确告诉记者：“我们的项目没有什么问题，之前我们公寓已经卖出去很多套房子，不存在受限政策。”

　　1%市场份额引发蝴蝶效应

　　据了解，酒店式公寓分为产权式公寓酒店和纯酒店式公寓。 其中，产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式公寓酒店的本质在于购买者并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

　　纯酒店式公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓，是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

　　而上述市住建委等部门出台的《通知》主要针对的也是产权式公寓酒店，在北京一度被称为分割式产权酒店，但是开发商为了更好销售，一般也对外宣传为“酒店式公寓”，一般产权年限是40年。

　　北京的“商改住”在2007年以后开始兴起。由于部分住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅写字楼售价和租金的倒挂，于是有项目开始将商业性质的土地改建为住宅(即土地性质是商业或者公建，但开发商将其建设成为住宅产品)。目前北京市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号销售的产权式公寓酒店，几乎都属此类型。这些项目按建筑规划要求不能接通天然气，所以通常以电磁炉来取代煤气。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，在利益的驱使下，近年来许多烂尾楼也纷纷改成酒店式公寓，利用公建项目层高可以达到5.6米的特点，将一层变为二层的LOFT产品成了非常常见的做法。此类项目往往是商业或者公建立项，产权40-50年，由于项目立项非住宅，因此水电均需要按照商业用水和商业用电来收费，生活成本远远高于住宅项目。

　　大批项目面临“消化不良”

　　“实际上北京受调控的产权式公寓酒店不足全部房源的1%，但带给开发商和购房者的心理影响却很大。”21世纪不动产商业楼宇部的负责人蔡宇翔告诉记者，本次新政涉及的项目主要是一些住宅类地块或者商业地块的配套建筑，由于这部分项目本身就很少，限制酒店销售成住宅对北京市场的影响理论上并不大，“但由于此前的楼市调控政策主要针对住宅，并非涉及商业地产，很多投资者开始考虑不受影响的商业地产，此次对商业地产的限制可能使得市场走低的预期越发严重”。

　　“现在对于5月31日前拿地的酒店类公寓来说，未来前途是否‘光明’，主要取决于能否拿到分割销售许可证。”在杨少锋看来，《通知》已经明确对5月31日以后的酒店类公寓说“不”了，眼下影响最大的实际上是已经在施工或完成施工等待售卖的项目。“如果未来分割销售许可证一直不放，或很久以后才放，再或者卡得比较严，北京不少项目以后都将面临巨大难题。”杨少锋认为，《通知》的出台和市住建委对于分割产权审批的收紧让那些已经在施工的项目面临进退两难的选择，更使得已经购买但尚未取得房产证的购房者后续产权办理成为大问题，已经入住的项目，未来的出售将变得困难。“如果现在开发商再不调整项目规划，未来可能会有大批的项目面临消化不良。”(记者 齐琳 实习记者 丁开艳)