新加坡
可借鉴程度:★★★
政府来当开发商
统一制定价格
在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。
居民购买组屋价格低廉,也受到严格的限制:屋主在一定年限内不得整房出租;5年内组屋不得转让,也不能用于商业性经营。
新加坡还规定,一个家庭同时只能拥有一套组屋,防止投机多占。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税,这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。
【效果】
新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则,在房地产市场上牢牢掌握了主动权,既解决了大部分国民的住房问题,也有效地平抑了房价。
目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
【专家观点】
成本过高 仅适用于小国
刘正山表示,新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一,也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应,满足大部分住房需求,最大限度压缩投机者炒房空间。
新加坡模式的缺点在于,适用于小国。对于大国而言,政府主导住房供应成本太大。
德国
可借鉴程度:★★★★
开发商牟取“暴利”
可判3年徒刑
与医疗、教育等一样,保障居民住房也是德国政府首要的目标之一。
为了防止开发商任意抬高房价,德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行 “指导价”制度。
按照德国的法律,如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成了违法行为。
如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,触犯《刑法》,出售者最高将被判处3年徒刑。
【效果】
在德国的房地产市场,投机资本难以获得成功,房市发展稳定。就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。
目前德国有8200万人口,而住房总数达到4000万套。同时,德国每年还有25万套新公寓竣工,在很大程度上平抑了房价的上涨。
【专家观点】
辅以保障房建设
将起到更好效果
刘正山说,德国明确房地产行业的定位,即福利而非支柱产业,这对于保障住房供求相对均衡至关重要。
缺点是,对于住房欠账较多的国家而言,借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果在借鉴同时,加大保障住房的建设力度,确保中低收入阶层的住房需求,将能起到积极的调控效果。
参与互动(0) | 【编辑:林伟】 |
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