问题 买房的血汗钱岂能打水漂

　　外地来京打工的小王经过打拼和努力，几年来有了一笔积蓄，于是决定买套商品房过稳定的生活，彻底结束到处租房的漂泊经历。由于小王是外来户口，根据当时的政策，他要为此多付几千元钱。于是，小王就同早年来此打工并已落户的姐姐商量，用她的名义买房，而由小王支付全部购房款。

　　对这一提议，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同开发商办理了房屋买卖合同。合同签订后，小王如约交纳了20%的首付款，同时向银行办理抵押贷款。开发商也如约交付了房屋。

　　然而，小王搬进新居后，开发商却迟迟不按约定办理房产证。小王坐不住了，经过打听才知道，原来开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向。

　　小王一听顿时懵了，“我把辛辛苦苦打工挣来的所有血汗钱都投在了这房产上，要是没有房产证，岂不是这些钱全打了水漂儿！”

　　他急切想知道:“在这种情况下，我应该怎么做才能把房产证拿到手呢？另外，我还能把这房产变更到我自己的名下吗？”

　　值班律师解答 北京市尚格律师事务所贾昆明律师

　　通过诉讼“曲线”拿证

　　如何拿到房产证？在没有开发商的情况下，小王可以先办理房屋所有权转移登记。

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定:房屋权属登记分为:总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而小王的情况属于第一款第三项，即“转移登记”。

　　办理房屋所有权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。

　　办理过程中需要开发商配合，共同递交申请书以及提供提交相关材料。而现在开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名义，通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件，代替开发商来办理房产证。

　　在房屋购买合同中，有一个解决争议的条款，这一条款有两个选项，一是诉讼，二是仲裁，签订合同时只能选择其一。

　　小王签订房屋买卖合同时，如果选择诉讼，那就只能通过诉讼解决；如果选择了仲裁，那就只能通过仲裁解决。

　　由于开发商目前只是被吊销执照，其法人地位没有消失，只是民事权利受到一定的限制，但不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。诉讼或仲裁请求，就是要求开发商协助办理权属登记即可。

　　如果小王出面进行诉讼或仲裁，还要有他姐姐的授权委托书。

　　通过诉讼或仲裁，获得生效的判决书或裁决书，之后可到所辖法院执行庭申请执行，法院会向小王出具《协助执行通知书》。该通知书中已经载明被执行房屋的权利人(即小王姐姐)的姓名、商品房买卖合同号、项目名称、坐落、部位、面积等，执行人员姓名及联系方式。

　　有了《协助执行通知书》，小王就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、其姐姐的身份证及授权委托书、契税完税证明，到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。

　　如何将该套房产变更到小王自己名下？

　　有两种方法:一是以小王姐姐的名义向开发商提出退房申请，然后再以小王的名义同开发商签订房屋买卖合同，这样到手的房产证上的名字就是小王了。但由于开发商已经被工商局吊销了营业执照，所以这个方法就行不通了。

　　第二种方法是以小王姐姐的名义将房产证办好，然后以赠与或买卖方式，将房产证办理到小王的名下。(林靖）