政策滞后与多头管理

　　周健告诉记者，帝景名苑小区修建得比较早，鉴于当时的大修基金政策，一些未缴纳大修基金的业主也拿到了房屋产权证。

　　他所指的“当时”，是在2004年以前。

　　用重庆市国土资源和房地产学会理事张庆伟博士的话说，大修基金的缴纳和监管不到位是政策滞后、管理不对口的产物。他告诉记者，从行政管理体制上看，大修基金的归口管理单位应当是当地房管局的物业处，但开发商的主管单位是建委。而房管局所能行使的行政职能有限，唯一能起到制约作用的环节就是办理产权证。

　　但直到2004年，重庆市国土房管局才出台新规定，要求购房人办理房屋权属登记时须出示已缴大修基金的发票，否则办不到产权证。

　　因此，在此之前，许多楼盘的大修基金都存在归集不到位的情况，有的楼盘还曾把免缴大修基金作为一种促销手段。

　　赵立华回忆，2001年他们置业之初，并没有强行征收大修基金。开发商收缴大修基金属于代收代缴性质，不是法律主体，而有关规定中只要求“及时”缴纳，没有明确的时间界限，相关约束力不够。购房者可以在小区业委会成立之后再行缴纳，但待到入住后又无人问津，此事便一拖再拖，加上没有强制性的法律依据，于是就有人钻了空子。

　　物管公司只是第三方

　　业主拖欠的大修基金究竟该由谁来催缴，目前各方尚无明确的说法。那么，可以预见的是，业委会状告业主这戏剧性的一幕在不久的将来还会在其他小区轮番上演。

　　南岸区房管局物管科的一名工作人员告诉记者，帝景名苑小区现在是可以动用大修基金的，但必须经过三分之二以上业主同意，之后，再由业委会向区房管局提出申请。凡是缴了大修基金的业主，用了多少就直接从账面上扣除，没缴的可以向他们收取现金。也就是说，作为行政部门，区房管局只管小区大修基金使用的审批，而不管征收。

　　而帝景名苑物管公司经理周健认为，催缴大修基金是业主委员会与部分业主之间的事情，他们双方协商就可以了。至于物管公司，在此事中只是作为第三方。

　　他告诉记者，目前这些业主未明确表示一定拒缴大修基金，而是在借故拖延，这对已经缴纳大修基金的业主很不公平。催缴大修基金的目的，就是促使这些业主将大修基金缴到房管局指定的专门账户里去。这笔钱按楼设账，核算到户，是以每户业主个人账户的形式，存入光大银行。业主既可以直接到相关部门缴纳完结费用，也可交由物管公司代为办理缴费手续。

　　有关法律人士指出，所谓“物管公司代为办理缴费手续”，只是代办而已，并不意味着物管公司获得了催缴大修基金的法律授权，如果真由物管公司进行强制催缴，势必引起与被催业主之间法律主体错位的对抗。

　　帝景名苑业委会一名成员告诉记者，去年央行三番五次加息，有的业主想要提前偿还银行贷款，但是，如果未缴清大修基金，没有物管公司出具的相关手续，就不能办理。

　　法院判决有先例不可循

　　事实上，除了帝景名苑，还有很多2004年以前交房的小区均存在业主拖欠大修基金的历史遗留问题。

　　由于业主入住这些小区至今已经四五年了，公共设施的维修日渐成为问题，而这些小区面临着与帝景名苑相同的问题，纠纷自然也就难以避免。

　　我市首例业主委员会状告业主拖欠大修基金案，是一起商业地产的大修基金纠纷。沙坪坝区人民法院于2006年8月作出了一审判决：被告业主立即向沙坪坝区三峡广场地下商城业委会缴纳大修基金11601元，并承担该案诉讼费用。

　　资料显示，三峡广场地下商城共有730位业主，缴纳了大修基金的还不到500户，拖欠大修基金的还有230户，而且都是大业主，拖欠的大修基金高达300万元以上。

　　该商场自2003年开始营业以来，设备不断老化，仅是每年用于保养电梯和维修空调的费用就高达几十万元，全是动用的大多数业主已缴纳的大修基金。而少数业主未缴纳大修基金，却享受着大修基金带来的收益，令大多数业主不服。

　　沙区法院在审理此案后认为，大修基金关系着物业的正常使用，也关系到市民的生命安全，每个业主都应该依法缴纳，遂作出以上判决。

　　大坪附近一个小区，一位业主因再三拖欠2000元房屋公共维修基金，小区业主委员会也将其告上法庭。2006年10月，渝中区法院审理后一审判决该业主败诉，要求其立即缴纳所拖欠基金。

　　“既然之前法院判决有先例可循，这次我们如果走法律程序来解决此事应该问题也不大。”帝景名苑业委会一名姓罗的成员告诉记者，如果要打官司，必操胜券。

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