新年伊始，对于大部分“房奴”而言，最重要的事情莫过于确定自己是否能够享受到房贷新政中的七折利率优惠。

　　“这几天，打银行个贷中心的咨询电话几乎都是占线，也不知道自己是否符合申请优惠利率的条件。”2007年购房的刘女士期盼新年可以享受到最优惠利率。

　　事实上，与刘女士一样对此事“一头雾水”的贷款人不在少数，而据记者了解，目前各家银行在对待存量房贷客户时，不仅政策不一，存量房贷客户要享受七折优惠，也仍然有点“难”——首套住房、改善型住房、贷款余额、信用记录甚至自身的资产实力，都成为享受优惠前需要跨越的“大山”。

　　风向：四大行开始“松口”

　　存量房贷优惠利率政策，市场早已等待太久。

　　终于，在2008年即将结束之际，部分股份制中小银行几乎同时对购买首套普通自住房的存量客户开启了优惠的“闸门”。而随着中小银行的集体“倒戈”，到了2009年，国有四大行也终于按捺不住，开始对存量客户“松口”。截至记者发稿，除了工行之外，中行、建行、农行都已经出台相关政策。

　　据记者了解，目前在上海的四大行中，最先放松相关条件的是农行和建行。

　　综合客服热线和农行上海分行信贷部门有关人士处了解的情况，按照农行的规定，其对存量客户的利率调整大体分为两种情况：一种方式是自动调整，只要初始商业贷款发放金额在30万元(含)以上、原来能够享受同期同档次基准利率0.85倍的客户、且没有发生过贷款逾期情况的，农行的计算机系统将会对其利率进行自动调整，从今年1月1日起统一调整为同期同档次基准利率的0.7倍。对于那些不符合自动调整条件的客户，则需要去银行递交申请，由银行综合评估后决定是否可以享受优惠利率。当然，农行比较看重客户的信用记录，如果借款人发生过连续90天(含)以上逾期记录的，农行有关人士表示，银行将不受理其利率调整申请。

　　而建行上海分行的存量客户，只要符合4个条件，也可以到经办行提交相关申请，由银行审批是否给出最低利率优惠。这4项条件是，必须是享受基准利率0.85倍优惠的存量客户；最近两年内贷款拖欠不超过2期；重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为；重新定价日起不超过2笔以上商业贷款未还清。

　　此外，根据中行上海分行最新出台的政策，凡2008年10月27日之前在中行成功办理浮动利率个人住房商业贷款，贷款之初属首次购买自住房或贷款购买改善型自住房，当前还款正常且贷款期间无不良还款记录(即连续3次以上或者累计6次以上的逾期还款记录)的客户均在本次调整范围之内。中行上海分行有关人士表示，中行将采用电话联系、寄送信函等方式主动通知符合规定要求的客户；客户接电或收信后即可回复该行；收到客户回执后，该行将对客户进行住房按揭贷款利率的优惠调整。

　　至于工行，相关人士表示总行正在制定相关存量房贷利率优惠政策，在近期将会出台具体细则。

　　实践：享受优惠利率“有点难”

　　尽管很多银行出台的优惠政策都比较诱人，只要符合相关条件，就能享受利率优惠。但在现实中，贷款人在申请相关优惠时，却发现七折利率优惠并非“免费午餐”，要实现起来有点“难”。是否是自住房、改善型住房、信用记录、以及贷款余额等等都成为申请优惠利率的“拦路虎”。

　　首先是在信用记录上，银行将根据贷款人有无逾期还款记录、其信用等级以及是否与银行业务往来频繁等各类因素进行综合考评、审核合格后才会给予相关优惠。一旦有了逾期还款记录或者不良信用记录，则部分客户面临无法获得优惠利率的可能。

　　虽然贷款购买改善型住房的借款人也被大部分银行列为信贷支持对象，不过在实际操作中，为了证实自己的“改善型”条件，借款人也需要大费周章。很多银行规定，证实“改善型住房”的借款人必须要有借款人家庭人均居住面积不足当地平均水平的证明文件。而如果要办理相关申请，借款人必须拿相关资料去当地房地产管理部门办理证明文件。

　　除了这些“硬性”规定外，很多银行还有贷款额度的限定。光大银行表示，享受七折优惠利率需要满足一个“附加条款”——存量房贷的余额必须在30万元以上；农业银行要求初始贷款额度在30万元以上；而中信银行、上海银行等银行则要求，存量房贷的商业贷款额度必须超过50万元。浦发银行上海分行的方案则为，对于贷款金额500万元(含)以上，且借款人家庭净资产达100万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元(含)以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。

　　不仅如此，很多银行还要求，享受7折利率优惠的存量客户，须是“优质客户”。据了解，中行上海分行的客户就需要客户连续一段时间在账户中保持50万的存款，或者提供月收入8000元的工资税单、月缴750元的公积金单据(个人与单位合并)等条件来限制存量客户。而中信银行也在相关规定中表示，如果商业贷款额度不足50万元，客户拥有该行的白金卡也可以。这就表明，银行除了考虑客户的信用记录和风险程度外，还关注其对于银行的整体贡献度。(记者 金苹苹)

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