华人多怀“家有恒产”美国梦 房屋租赁纠缠法理情

　　中新网10月12日电 据美国《世界周刊》报道，华人传统以房为产，到美国后常以租房、买屋、换大房、投资置产为四进程。在胼手胝足、努力打拼几年后，人人都想成为“有产阶级”。由许多案例可以证明，对法规的无知或忽略，可使人蒙受无谓烦恼和金钱损失。故该刊特邀请印第安纳州执业律师、前普渡大学教授对“租房”、“出租”过程，所须注意“法、理、情”事宜概略做出提示。希望读者能认知内涵，并熟悉英文术语，得以运用。

　　“房东、租契、租户”关系

　　家居房产的“法、理、情”原则，适用于“单间卧室”以上的“租赁标的”(leasing objects)。(“卧室”的出租，由于方式很多，牵涉亦广，如二房东、多人合租、水电煤费共付等，往往依特定情况决定。)

　　美国全国65%的居家属于租户，近年经济萎缩，承租率更趋上扬。“租赁”是一个严肃的法律行为，具备三大特性：(1)当事人间的“私人契约”行为(private contract)。(2)双方使用房产时牵涉到各级政府所定之“土地使用法”(land use)。(3)接受各地方单位(卫生局、水电煤气公司、工务局、检察处)等所规定的各种权利、义务、限制、和处罚 (various codes and regulations)。大致来说，只要在“理、情”两层面，日常多读、多听、和多问租赁有关的“法律”信息，并依下列“法”的要领做，“家有恒产”的“美国梦”(American Dreams)应能顺利达成。

　　租赁关系的十环节

　　自房东和租户间“私人契约”角度，租赁时从准备到终止的整个过程，可以概分为十段环节：(1)房东的清房待租，(2)广告招租，(3)租户的实地看房，(4)签定房契，(5)交屋换主，(6)期中修护和租户违契，(7)期满续契或终止的认定，(8)房契终止后交屋检查，(9)房东在定期内以书面提出结帐报告，(10)依“理”或依“法”求偿。

　　房东第一阶段(清房)，必须做到完全合法(如水电煤气的绝对安全)外，还须满足小区的“标准”，如垃圾箱的置放和清理，屋墙颜色的保持和观瞻。第二阶段的广告招租内容，虽然仅是无法律效用的“邀约”(invitation)手段，在法院争讼时，却可能变成无谓的“可信度”(credibility) 争论，因此以平实为要。第三阶段以下，都可先依“法”，后从“理”，再讲“情”，它们间环环必相扣，否则节节可生枝，只有小心，方可无忧后患。其中第六阶段(期中修护和租户违契)是“租赁”间的大地雷，第八阶段(房契终止后交屋检查)是主观上评断“善、恶”的导由，将分别讨论。其它几阶段可以一般原则提示。

　　租赁的法律行为，一切登录

　　碰到租赁过程，能细列时，越加越长，以杜后患。由于租赁是法律行为，双方的任何同意事项，只要不违背法规，应不厌其烦登录在房契(或另备文书)之内，并由双方签名(或填上姓名的首字母initials)。在法治社会，一切沟通是前忧“空口无凭”，后虑“赖皮或假据”，故均以“必要上法庭时为有效”的书面为记录。房东与租户间的“有效沟通”字据必需同时满足形式和内涵上的五阶段考虑：(1)合法的租赁行为；(2)完整的书面记录；(3)法庭上能被接受为证据；(3)确认为“法律事实”(如收受的支票，代表“正常付租”行为)；(5)和法院能据以解除法律上的争论。

　　双方在初订房契、交屋、或其后增补条款(包括续契)时，最需注意书面记录的完整。一般而言，房东往往借用市面上可买到的“现成房契”(form lease)，再另加自订的“附带条款”让租户签约，这时租户也可要求给予时间，以便研读和咨询他人。对现成房契，因其通用性质，仅需浏览之；但对附带条款必须逐条了解才可接受。同时，租户也可准备自己的条款，与房东讨价以便合约增修后，双方正式签契。如果现成房契和附加条款，有冲突抵触时，必须注明“以增补条款”为准。

　　下列九项可以成为一般增补条款的主要内涵，有赖双方事先澄清：(1)租期的起止，(2)地产税和小区收费(如垃圾的收集费用)的负担，(3)水、电、煤气费的账号归属和支付，(4)租金的支付期限和过期罚款，(5)订金数和其保管及归还程序，(6)租期截止前的解约限制，(7)房产的修护和通知(包括房客是否可以自修、改装、或更换墙壁颜色)，(8)租期满后如何交接，(9)任何房契内容的修改，必须以书面并由双方签名。凡此都是私人契约行为，务必周全考虑、记载，经过双方同意签字后生效。在司法程序上，这些登录数据如果能够完全“自我表述”，可以避免许多租赁的纠纷。目前绝大多数的租赁诉讼，都由于当初定契时，草率从事所致。