华人多怀“家有恒产”美国梦 房屋租赁纠缠法理情(2)

　　租户守契的五种型态 房东修护和租户违契的处理

　　理论上，租户搬入以后，依契约所定条款居住，与房东间不应有所瓜葛。事实不然，由于承租理由、身份背景、财物观念、起居习惯等五花八门，问题经常层出不穷。大致上，纯以守契行为而论，租户分为五类(1)最好的“善始、善终”型(从进驻到迁出、一切如契圆满)；(2)次好的“善始、恶终”型(期满时迁出，有待清理)；(3) 中等的“善始、中断”型(期满前，提出各种理由迁出)；(4)不良的“善始，阳春”型(缴费三月，其后拖拉或拒付)；(5)诈欺的“始骗、白住”型(假支票为押金，其后拖拉、积欠、或拒付)。

　　依据房契和地方法规，房东有某些修护的义务。主要的包括：冷气机、热水器、暖气系统、下水道、和门窗屋顶。理想上，房东要有固定的专人随时检查修护，成为“法、理、情”兼顾的“好房东”。房东本人也须尽量到场，从中学习，可以及早认知租户的善恶型态。

　　就租户违契的处理，房东须要先以“情”的耐心、和“理”的谅解，与中等以下的“坏租户”沟通，并记载过程作为书面证据。情、理无助时，只剩“法路”一条：立即以书信通知租户(必需签收)─其行为构成“毁约”，须在限时内校正，否则将依契约条款(包括诉诸于法)以为救挤。此外，房东在收回房产时，最好全面照相存证，并在定期内(通常45天)，就先前保证金，制作明细的结帐报告，寄交租户。否则，必须依法全数归还。至于双方如何向“小额求偿法庭”提出补偿诉讼，请参阅后续专栏。

　　案例的症结及化解

　　案例一：一位中国台湾男士在芝加哥读研究所，太太及幼女陪读，他在大学附近买了一单位的合作公寓，如今学成必须迁往他州。他问，今后收入足以在当地贷款买新居，目前公寓考虑出租。不过听说房子租人，很麻烦，且不容易遥控。从法律观点是否值得？

　　案例二：加州澄县华人把原先房子租给一对中年美国人，租客是计算机技术专业人员，收入不错，只是追求享受，驾新车、拖海船、装饰门面。不幸，因经济衰退半年前失业，己经三个月没缴房租。每次催他，总是搪塞或避不见面。房东银行贷款照付，没有租金贴补，压力很大。问对付租客有何良策？

　　案例三：来自中国的新移民，在纽约上州餐馆上工，所住的租房由四个单位连接，并由一位墨裔工人定期割草维护。旧房有诸多问题，如外窗难关密、地板走动有声、厨房水管点点滴滴、左邻右舍吵杂不停。几经通知墨工察看，无所行动，通知房东也不得要领。是否该考虑房租便宜，忍耐下去？

　　案例四：印州房东在租客搬走后发现，所有墙壁留有上百个挂像片的铁钉，还有几个大洞及无数的蜡笔涂鸦，地板上留下各种脏乱的垃圾、杂物，窗门多处被破坏，厨房更是一片难看、难闻、难洗的油渍和腐烂。该怎么找回公道和补偿？

　　案例五：犹他州房东，在租客欠付房租两个月后，叫工人把电源及供水关掉。房东在租客搬走后，以损失过重，对租客几次要求退还“房契保证金”，租客不理不睬。房东的类似对付手段，是否合法？

　　案例六：马里兰州的房客多次以“预期支票”(到时往往又不够钱)交付月租，租约期满后又把原有室内的挂灯和室外的防风玻璃铁门搬走。房东可以何种方法自救？

　　依据前述租赁及房契的通则，不难找出前述六个案例的四大症结及化解趋向：

　　第一，房契上义务条款的明确度问题：条款的语意含糊，或遣漏待补，致使不良租户(案例二)，在“吃定”房东前题下“能拖则拖、能骗则骗”拒缴房租。也许待房东提诉，他们还得到一个月以上的“搬家缓冲期”。同理，房东(案例三)可以“吃定”中国新移民，以为对他莫可奈何！此外，房客搬走时，顺手牵羊，拿走屋中原有装备。这是典型的民事侵权，和连带的刑事偷窃行为，如果房契条款确切，房东很可“双管齐下”，使他就范、赔偿。

　　第二，维护修理的情、理、法沟通步骤：许多芝麻小项的补修，虽然依“法”(房契)有其归属。但确实施行，往往有违常“理”。类似案例一的公寓托管出租及修护后，在依法先声的主张下，自己必将首当其冲“蒙难受灾”。换言之，房契之主、客双方，如以“情出于己”的感同身受，都会主动自发的“修修补补”那些小事。其后有何要求，对方也必以“理”响应，实时完成。换言之，所谓“仗法凌人”早晚会陷入“断崖”的烦恼。

　　第三，常态磨损或消费的误判房客居住期间，有依“法”(契约)、循“理”，遵从维护设备的责任。同时，某些装潢或设备，又容许正常使用下的磨损或消耗。但是，许多房客往往以对“个人”有利前提出发，以“理”(小区或商业习惯)为准的“常态磨损或消费”条件。譬如，退租时对地毯的磨损、弄脏、和破烂，前者可宥，后两项是违契结果，须作赔偿。简言之，房客搬空时觉得该屋“可租”，并非房东和一般标准认知的“能租”；可以预言，两者差距往往有赖来日对簿公堂时厘定。不幸的，案例四房客也许认为脏乱是常态，房东简单清理后，即可出租，殊不知他触犯了严重的禁忌。

　　第四，房东不可“越俎代庖、自行执法”。前段通则内已经说明，租赁关系同时受三种法规(私人契约、土地权法、行政和商业法)的限制和保护。因此，案例五房东把房客的电源及供水切断，不但违反房客与电力公司和水利公司的合同，同时也违反各州有关租赁关系中，房东不得自行执法的限制。同样的，一般州法规定房东对房客在解契时有结账的责任。否则房客可就房产视同“完璧归主”，原有保证金也就得以分文不减的悉数收回。很显然，南卡房东也从此学得了“不理不睬”的后果。

　　总之，在西方社会生活，一个非常重要的铭言是：“对法律的无知或忽略，无可言恕”(Naivety or innocence is no excuse)。依此前提，多少新移民倒霉“受灾、遇难”，诚为可惜！

　　华人刻苦精神，人人可为

　　最后，案例一的疑问有广泛的涵盖：谁可用房地产作为储蓄、投资、养老和遗产的选项？谨以一位从老挝带两个(五、七岁)幼儿，无依无靠，语文不通，身无分文的华人寡母，25年打拼后的成功喜悦，作为答案。

　　这位妈妈落地在迈阿密邻近的小城。初到时当扫地工人，住在教会地下室，母子相依为命。为了孩子的教育和前途，她上夜班、从11点到次日6点钟，在十字路口的面包店独自从擀面到烤成面包，独当一面，6点钟后，再由主人接班，对外提供早点服务。她每天除了在晚饭前后几小时内，与孩子相聚、叮咛用功外，就是日班清扫，夜班烤面包。所有收入仅可供孩子衣食和教育。

　　七年后，主人准备退休，她把所有积蓄两万美金，以先期款给主人，生意房产一并顶过来。每月除了付房产及其它开支外，所有节余储蓄起来，从事房产的购置。如今，那十字路口的三边建筑和生意都是她的成果，如今仍然经营面包店(且扩充贩卖冰激凌)，老大掌管对门的加油站，老二负责左边的杂货店。目前孩子都成婚，各有自己的房，母子三人有多间房舍出租。

　　讲起过去辛酸，老妈妈的笑脸上挂着泪水，谈到目前资产的经营，她又是那么兴奋和自豪。未来，对她是那么有信心、肯定与可期。子孙有福，其来自有。笔者当时倾听，也不禁热泪盈眶，感怀华人母亲的刻苦伟大，莫此为甚，也为她当初作了至今仍奉行不渝的抉择─“投资房地产”佩服不已。(解析者：曾俊山，为印第安纳州执业律师、前普渡大学教授。上述解析仅供读者参考，非律师执业行为)