海外置业成国人投资新趋势 越洋楼市风险须警惕(3)

投资，可进可退

　　与郭媛一家不同，上海人李奋和陈煜云，从上世纪90年代就开始投资房产，有更成熟的投资理念。

　　两人都拥有很多海外投资经验，这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时，尽管香港的房价已经跌得很厉害了，但是在香港，400万到700万的房子比比皆是。“如果中国的经济发展了，上海2000元一平方米的房子，就是一件不可思议的事情了。”李奋在那段时间买了很多房子，一直到现在，他还享受着这些房产带来的回报。

　　但是到了2005年之后，事情反过来了，中国的东西变得越来越贵。

　　陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理，手头有闲钱，在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价，已经让他对投资国内物业兴趣索然。

　　对于在海外置业，陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华，现在温哥华房子的涨幅已超过60%，变得一房难求。而未来的移民潮，方向必定是美国。”

　　在陈煜云看来，“华人移民美国，不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山，就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地，而东岸的两个城市一个是经济中心，另一个拥有世界上最好的大学。

　　陈煜云选择了气候宜人的旧金山，今年三月他用了三天的时间，跟着中介看了多种房型，最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓(Service Apartment)，这是全旧金山最好的公寓。

　　“我知道100万美金，可以在美国买三栋独栋别墅，但那不适合我。”陈煜云没有打算移民，也没有精力去打理自己的房子。

　　而服务公寓有专人服务，也有物业管理，正好符合他的需求。

　　这房子有一点让陈煜云很得意，他为自己的房产，申请到了60%房价的贷款。一般外国人在美国买房，找当地的银行贷款，几乎没有贷出的可能性，因为你没有美国的工作，也没有信用记录。只有两种办法可以搞定贷款，陈煜云是因为他的中介跟一家华资银行有私人关系，同时，这家华资银行也对陈煜云所要购买的服务公寓很了解，用这个房子作为质押，他们觉得没有什么风险。还有一种办法，就是购房者本身在中国有使用外资银行的账户，并且有很高的信用评分。那他在美国购房，就有从外资银行贷款的可能性。

　　陈煜云的房子在买进的第一天，已经有人租住在那里，租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金，地产税为1.4%，这样子算下来，这房子一年的投资回报率不到5%，虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了，“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。在美国的政策中，你把你的A物业卖掉，再买进一个B物业，如果这两个动作在12个月内完成，它是没有税的。”