地方版"新国五条"落地倒计时 广东出"双限"规定(2)

　　房价反弹将致调控严厉，房企拿地策略日趋稳健

　　业内人士表示，虽然房企销售业绩的数据“靓丽”，购房者依然“看涨”房价，但随着“国五条”地方执行政策落地实施，房价大涨的可能性不大。如果房价继续反弹，将会加重政策的调控力度。

　　从各大房企制定的今年的销售目标来看，除了碧桂园、富力制定的目标相对较高外，其他房企都较为谨慎。中原地产市场研究部总监张大伟表示：“‘国五条’地方执行政策落地日益临近，房企开发和拿地的热情也将减弱。”

　　根据中原地产市场研究部统计数据显示，3月份，该研究部重点监测的万科、远洋、华润置地、融创中国、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居乐、龙湖等12家标杆房企，拿地金额为130.57亿元。除了融创中国于16日以总价90.19亿元收购一宗位于上海的商住地块，占据大半外，其他企业并未出现之前普遍大规模拿地的现象。

　　数据显示，这12家标杆房企在1月份共拿地30块，而在3月份，截至目前，仅拿地10块。特别是万科等企业拿地相比调控前明显趋紧。据报道，万科前2个月在全国拿下了15宗地块，3月份至今仅在大连收获了1宗地块，暂缓拿地的态势十分明显。

　　“如果房价过快上涨必定会招来更加严厉的调控，这已成为常态。”龙湖地产董事长吴亚军于15日表示，各地“国五条”执行政策还有待进一步出台，龙湖地产会做好应对准备。对于龙湖的拿地策略，吴亚军认为并不激进，其称龙湖只有在发现好的地块，且地价又合理的情况下，才会出手拿地。而今年的购地策略，将不会如去年般进取。

　　开盘定价保持“观望”，房企后市有望“以价换量”

　　根据中原地产市场研究部统计数据，3月中上旬，全国主要54个城市新建住宅签约套数为194910套，与2013年1月同期的168133套和2012年12月同期的191925套相比，成交量并未出现明显上涨。

　　“由于近期地方执行政策落地期限临近，房企对后市产生了一定的‘观望’情绪，北京原本3月开盘的项目或出现明显推迟。”张旭介绍，截至18日，北京3月份只有5个期房项目入市，总供应量为2645套。本月第二周只有1个商品住宅期房项目入市，新增供应套660套。这一项目是位于通州的融科钧廷苑，还是2010年底开盘的老项目后期。

　　链家地产市场研究部分析师张旭表示，今年1季度，商品住宅成交量依然维持高位，但新增供应量持续处在低位。截至21日，今年1至3月，北京新增商品住宅期房项目共20个，总供应量仅5293套，同比下降8%。而成交量已达21325套。短期供销比高达1：4。需求旺盛，而供应短缺并滞后。

　　据链家地产市场研究部统计，4月份，北京商品住宅市场有25个项目计划开盘，大部分项目集中在朝阳、大兴、房山和通州。但其中有12个项目尚未给出定价。张旭认为，一方面，需求旺盛令房企涨价的主观意愿较强；另一方面，新一轮调控收紧，房企在定价方面又产生了“观望”情绪。

　　“实质性的从严措施可能出台。”张旭认为，从多数房企目标制定和今年的经营方式来看，仍然较为谨慎和稳健。如果房企今后仍以“高周转”的策略为主，房价短期内不会出现大幅反弹。

　　“‘国五条’细则在各地执行后，势必会在短期内抑制房地产市场的需求。”张大伟分析，“房价上升的趋势将因此得到抑制，部分标杆房企虽然短期内不会大幅下调房价，但未来一段时间或将率先采用‘以价换量’的措施以提升市场份额。”(半月谈网/记者 孔祥鑫)

　　二手房市场“末班车”冷清到站

　　由于楼市调控“国五条”地方细则开始在3月最后一周密集出台，部分城市二手房市场成交量出现高位回落态势。专家认为，在政策“真空期”抢搭“末班车”造成的成交火爆现象，也将随着“末班车”到站而终结，部分城市二手房市场可能会异常冷清。

　　这个点儿买房流行“闪签”

　　在上海一家银行工作的唐小姐，上周末刚刚搬进新租的房子，正准备开始新的生活，就接到了房东的电话：“实在对不起，这房子我今天卖了，请搬出来吧。”

　　前一天还在出租，后一天就把房子给卖了，这样的房东近期并不少见。记者走访上海多家房产中介了解到，由于担心楼市调控“国五条”地方细则可能在3月底出台，二手房买卖双方都急于成交，在价格上各有让步。21世纪不动产在上海部分门店成交客户中有30%以上是“闪签”，个别门店单日八成以上成交量都是这种“一拍即合”型的。

　　“3月上海二手房成交量很有可能超过3万套，甚至会超过2009年11月3.2万套的纪录。”德佑地产研究总监陆骑麟说，目前仅德佑的成交量就环比增长了3.5－4倍。

　　由于地方版细则尚未落地，政策的“末班车效应”使得3月以来的二手房市场尤为活跃。中国房地产信息集团研究中心提供的交易数据显示，在“国五条”细则出台后的第一周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，多个城市单周成交量环比增幅超过300%。

　　业内预计，今年一季度，北京二手房交易量将超过6万套。不过对于中介市场而言，这只是短暂的繁荣，下两个季度或将迎来小中介门店关闭潮。

　　上海中原地产金杨店工作人员称，进入3月的最后一周，虽然二手房交易仍较为活跃，但与前段时间的火爆情形相比，已不可同日而语。“现在客户也不急着连夜过户了，‘闪签’的情况也很少，特别是买家产生观望情绪，交易量明显下降。”

　　不少业内人士认为，3月政策真空期透支了市场需求，同时地方落实“国五条”的措施也会抑制部分需求，可以预见，随着“末班车”到站，部分城市二手房市场可能会异常冷清。

　　地方细则应避免误伤合理需求

　　“国五条”出台后，为“突破”限购及税收政策，有些夫妻竟通过离婚来规避，网上甚至流传着“离婚买房攻略”。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭称，让居民通过离婚的方式规避交易税费，并不是调控政策的本意。居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，合理考量不同人群的购房需求变化，才能平衡多种需求。对于改善型需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，而不是一味地通过增加交易成本来限制合理需求。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部近日发布的报告称，目前楼市调控政策已有效挤出投资者，去年上海楼市成交量的九成由刚需构成。自“国五条”调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出现比较明显的上升。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪称，按差额的20%征收个人所得税，虽然短期可能导致成交量下降，但肯定不会像限购一样对楼市产生非常大的影响。从长期来看，在买卖双方的博弈中，可能会纠正现在楼市买卖中的不良习惯，即由买家交付所有税费，而改为买卖双方税费各付的健康市场行为。

　　楼市泡沫隐忧再现

　　近年来，随着房价一路走高，楼市“春天派”的预测似乎每言必中，在与一些看空者的打赌中也大多赢得胜局。但随着房价继续上涨，业内对楼市也开始持谨慎态度。万科董事会主席王石认为，中国楼市存在明显泡沫，且可能因失控而破裂。

　　根据国家统计局日前公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超九成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居首，且均创历史新高，引起了业界的普遍担忧。

　　北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫，尤其是一线城市，愈发明显。

　　上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，楼市“国五条”能否抑制其涨幅，目前尚不好说。

　　王石则指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策还需调整。

　　张大伟也认为，挤碎泡沫，即控制房价上涨并非治本之策，只有提高居民收入，使其与现在的房价相匹配，同时降低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。(新华网，记者 魏宗凯 郑钧天)