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走过28个年头的商品房预售制度将何去何从?

走过28个年头的商品房预售制度将何去何从?

2022年03月09日 05:40 来源:工人日报参与互动参与互动

  购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险

  【两会视点】走过28个年头的商品房预售制度将何去何从?

  代表委员建议,逐步取消商品房预售,实行现房销售

  本报记者 北梦原 杨召奎 

  今年的政府工作报告提出,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。面对新时代百姓住房需求,已经走过28个年头的商品房预售制度何去何从,再次成为两会代表委员关注的热点问题。

  针对近年来商品房预售暴露出的风险,代表委员建议,逐步取消商品房预售,实行现房销售。

  要想买房,先交全款——预售制显失公平

  自2005年以来,全国两会上就不时传出取消商品房预售的声音。在一些代表委员看来,逐步取消商品房预售,实行现房销售制度,是切实保护购房者权益的需要。

  “人民美好生活愿望的实现,首先面对的就是住房消费问题。目前以期房形式交易的预售制,对于购房人显失公平,已成为房地产市场矛盾激化的根源,一定程度伤及民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示,预售制度下,购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险,与开发商之间纠纷不断。

  对于预售制背后隐藏的不公平,全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者作了一段形象的描述:“对于老百姓而言,房子还没看到,就得先交钱。对于开发商而言,没有钱也可以干,只要是有一块地,就可以从银行贷到款,然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售,可以收钱。”

  这样的模式显然不利于保障购房人权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡介绍说,当前预售制度下,购房人预付的购房款,包括首付款和银行按揭贷款等,一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而从购房到房屋交付少则1年,多则2年~3年,明显加重了购房人义务、负担,增加了购房人风险。

  “一旦出现项目烂尾等问题,将给购房人造成巨大损失,还会引起社会纠纷和不稳定问题。”卢天锡代表表示。

  房未盖好,预售圈钱——预售制风险暴露

  全国政协委员莫天全表示:“商品房预售制度是特定历史时期的产物,在房地产发展初期发挥了积极作用,有效解决了房地产开发资金问题。但如今,开发商利用商品房预售圈钱,不仅大大减少了成本费用,而且把风险也转嫁到了消费者身上。”

  预售本质上属于商业信用,刘尚希委员表示,房地产开发企业一手握着银行信用,一手握着商业信用,相当于加上了双重杠杆。“虽然有利于房地产企业的快速扩张,但同时也增加了它的脆弱性,资金链绷得太紧,容易产生风险,难以控制。”

  近年来,房地产市场供求出现的变化将预售制背后的潜在风险进一步放大。

  “从2020年开始,住房整体上供过于求。房地产销售出现压力,市场出现了因资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因导致楼盘停工的现象。”全国政协委员、南通大学校长施卫东表示,预售制风险逐渐暴露,严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。

  “预售制下,很多开发主体并无资金实力,完全依靠借贷和预售获得开发资金,变相鼓励了低水平恶性竞争,滋生投机行为,助长房地产泡沫。”在张建明委员看来,预售制是房地产高杠杆的主要源头,而房地产高杠杆是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆,有效防范金融风险,促进房地产业的理性回归。

  一手交钱,一手交房——现房销售大势所趋

  刘尚希委员表示,目前,仅仅依靠加强监管,难以解决预售制带来的风险和问题,房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中,通盘谋划考虑。

  全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点:“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展,企业有了足够的积累,融资渠道日趋多元,预售制存在的历史条件已经不复存在,改革势在必行。”

  卢天锡代表呼吁,尽快修订《城市商品房预售管理办法》,进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件,逐步提高预售许可门槛,直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制,全面实行现房销售制度,同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口,确保新政策有序、稳健实施。

  不少代表委员表示,长远来看,商品房市场最终会走向现房销售。

  施卫东委员表示,2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售,建议及时总结推广相关经验,按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后,所见即所买,人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”(本报北京3月8日电)

【编辑:陈海峰】
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