地产再迎融资礼包 当前惠及的房企有哪些特点?

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地产再迎融资礼包 当前惠及的房企有哪些特点?

2022年11月30日 09:20 来源:第一财经
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  作者:亓宁

  从“第二支箭”延期并扩容到“金融16条”存量、增量双管齐下,从国有大行带头授信18家房企超万亿元到证监会时隔12年重启房企再融资……政策频频给房地产送暖。

  从去年下半年以来,整个房地产行业经历了一轮大洗牌,行业基本面分化趋势明显,进一步影响了各家房企的融资能力和偿债压力。

  近期一系列政策火速落地,融资以国有企业为主的格局已被打破。不过以银行授信和增信发债来看,当前获得支持的企业仍以优质民企或混合所有制企业为主。“现在(政策)最首要的就是把信心先拉回来。”一位长期研究地产行业的投资人士对记者表示,先“保住”头部企业既是金融机构对风险收益的权衡,也符合市场优胜劣汰的规律。

  前两支“箭”支持主体重合率较高

  回顾11月以来的地产支持政策,先是交易商协会表态,继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资;随后央行、银保监会印发的“金融16条”出台,从银行贷款、信托贷款、债券发行等方面缓解存量债务压力,增加增量支持。

  此外,人民银行、银保监会于21日联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会,月初交易商协会、房地产业协会联合中债信增公司召集21家民营房企召开的座谈会,都释放了重要的积极信号。

  最新的政策来自证监会。28日晚间,证监会发布支持房地产市场的“政策大礼包”,在股权融资方面推出调整优化5项措施,涉及并购重组、再融资以及境外融资等多个方面。

  至此,信贷、债券、股权融资“三支箭”已经全部发出。此前的2018年,针对部分民营企业遇到的融资困难问题,经国务院批准,央行会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资。

  从近期情况来看,房地产市场在不断迎来新的政策支持同时,已出台政策的落地也明显提速。其中银行授信和增信发债作为前期主要的支持方向,在近期均取得显著进展。

  不过从目前的受惠主体来看,“出镜率”较高的房企在各类支持政策层面重合率较高,除央企、地方国企外,普遍为头部优质民企。

  23日以来,6家国有大行陆续宣布,共与18家房企开展合作(其中民营房企数量为10家),共计提供意向性融资总额16550亿元;股份行中,兴业银行、恒丰银行、中信银行也宣布共计与22家房企签订战略合作协议,其中兴业银行为10家合作房企提供意向性融资总额达4400亿元。

  具体看各行已经披露的信息,惠及的全国性民营房企和混合制企业有11家,包括万科集团(6家国有大行、1家股份行)、龙湖集团(5家国有大行、2家股份行)、美的置业(5家国有大行、1家股份行)、碧桂园(3家国有大行、1家股份行)、金地集团(3家国有大行)、绿城中国(3家国有大行、2家股份行)、中海发展(3家国有大行、2家股份行)、金辉集团(1家国有大行)、合生创展(1家国有大行)、大华集团(1家国有大行)、滨江集团(1家国有大行、2家股份行)。

  增信发债方面,据交易商协会官方披露,11月以来已经受理龙湖集团、美的置业、新城控股共计500亿元储架式注册发行,另有万科拟报送280亿元储架式注册发行计划。其中,龙湖集团、美的置业、金辉集团发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据均已宣布落地。

  惠及房企共同点有哪些?

  无论是信贷融资、债券融资,还是资本市场的股票融资,授信机构、投资人的共同关注点是风险和收益情况。尤其去年以来多家房企资金链断裂、出现债务违约之后,偿债能力成为市场首要的关注因素。

  有资深债券投资人士指出,影响房企偿债能力的因素中,债务总量及构成、(净)资产负债率、现金覆盖情况等是重要参考。目前来看,当前获得银行集中签约,或者能够增信发债成功的企业在同行中普遍资质较高。

  光大证券统计,截至今年上半年末,11家重点公司(含国企和头部民企)有息负债中,短债占比平均值为23.8%,其中龙湖短债占比最低,仅为10.1%。占比较高的房企中,金地集团(31.6%)、新城控股(30.5%)也未超过35%。同期,11家重点房企平均综合融资成本为4.23%,其中中海发展、龙湖集团等综合融资成本均低于4%,优势明显。

  以万科为例,其今年9月发行2022年第三期绿色中票时,采用的依然是截至2021年末的财报数据。截至去年年末,公司有息负债余额合计为2659.65亿元,资产负债率为79.21%,扣除预收账款、合同负债后的资产负债率为46.82%,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计586.22亿元,占比22.04%。

  同期,万科年内经营活动产生的现金流量净额仅为41.13亿元,不过账上还有货币资金合计1493.52亿元,获得的4456.69亿元主要贷款银行授信中,尚有1694.81亿元未使用。

  龙湖集团作为民营企业中的“优等生”,仅从表内债务来看,偿债能力也还算乐观。截至2022年9月末,公司有息负债总额为1560.62亿元,占总负债的27.12%。同期,资产负债率为69.84%,扣除合同负债的资产负债率为45.63%。虽然截至去年年末龙湖经营性现金流净额保持在接近140亿元,但今年九月末则降至-58.87亿元。

  未来一年内,龙湖到期的非流动性负债为164.52亿元。不过截至9月末,龙湖账上货币资金还有702.96亿元,获得的3496亿元工、农、中、建四大行集团授信额度中,还有2124亿元未使用。

  美的置业、新城控股等情况类似,其中美的置业截至9月末有息债务余额为460.59亿元,其中1年以内到期部分占比24.49%,同期货币资金余额为235.85亿元,未使用的银行授信额度1098.04亿元。

  也有企业已经存在较为明显的资金压力。以金辉集团为例,其截至今年9月末合并口径资产负债率为78.66%,有息债务(379.42亿元)占总负债比例为27.85%。同期,公司短期借款与1年内到期的非流动负债规模约为105亿元,而为了控制债务规模、偿还有息负债,其货币资金余额已经较上年末减少35%降至127.86亿元。同期,其未使用的银行授信额度为320.26亿元。

  值得注意的是,对于房企来说,在过去的高周转模式下,除了表内的有息负债,表外债务和经营债务也值得注意。但从表外担保情况来看,目前头部房企的对外担保金额相对较小。

  另外在融资方面,监管2020年出台的“三道红线”新规是观察房企的重要参考。从目前获得支持的企业来看,整体以绿档为主,即同时满足剔除预售款后的资产负债率<70%,净负债率<100%,现金短债比>1。在光大证券统计的11家重点房企中,截至今年6月末,净负债率最低的公司为华润置地的31.0%,其次为万科的35.5%,龙湖集团非受限现金短债比指标则以4.04倍居首。

【编辑:刘阳禾】
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