11月地产股回血:板块涨幅居A股第一,多只H股股价也翻倍

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11月地产股回血:板块涨幅居A股第一,多只H股股价也翻倍

2022年12月01日 17:58 来源:中新经纬
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  中新经纬12月1日电 (薛宇飞)在中国证监会于11月28日发布房地产企业股权融资方面调整优化五项措施后,地产股股价连续迎来大规模反弹。除了“第三只箭”的利好,信贷、发债方面的“两只箭”已引发资本市场反响:2022年11月,A股房地产板块股价大涨超过27%,领涨于各板块;在港上市地产股也表现不俗,11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅实现翻倍。

  业内人士认为,信贷、发债、股权融资“三箭齐发”,大幅提振了各方信心,多重手段足以推动房地产企业信用缩表的局面得以改变。但是,融资端宽松并不能完全扭转地产颓势,未来的关键在于居民住房消费能否企稳。

  重组、再融资12年后重启 资金使用仍受限

  11月28日,证监会射出“第三支箭”,从五方面调整优化房地产企业股权融资。五项措施中,第一、二项尤为重要,暂停了12年之久的房企重组与再融资得以恢复。

  德邦证券指出,上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月,证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组,暂缓受理房地产开发企业重组申请,对已受理的将征求国土资源部意见。此后,房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

  再融资渠道的放开,能给房企带来什么?银河证券在复盘历史上两次股权融资重启时期后认为,再融资限制的放宽能有效促进房地产行业基本面的恢复。2006-2009年股权融资兴起,2008年12月的“国六条”,指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务,2009年销量随之大幅反弹;2010-2013年定增暂停,2013年下半年房企陆续定增预案,2014年定增预案开始逐渐通过审核,房企的融资在2015年基本全面放开,行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大规模启动时,约半数以上房企定增进行重大资产重组,提升房企资产质量。2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元,分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍,定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上,成为上市房企股权融资的主要方式。

  但是,11月28日的政策对再融资募集资金的用途做出了规定,“引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括‘保交楼、保民生’相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。”同时,第一项“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中也提出,“募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”

  银河证券房地产行业分析师王秋蘅表示,从资金用途中可以看出,目前政策目标是以“保交楼” 和防止发生金融风险为主,房企通过再融资,可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。西南证券研究发展中心分析师池天惠认为,政策允许符合条件的房企实施重组上市,但募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等,此举有利于消化出险房企存量资产,加快行业并购整合,对资金用途加以限制,也可避免房企资金滥用导致的无序扩表。

  地产板块月内涨幅超27% 12只股价上涨超50%

  助力房地产平稳健康发展的“第一支箭”为:国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度,是央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策的落实;“第二支箭”为:支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,额度为2500亿元。

  王秋蘅认为,在短短20天的时间内,政策端“三箭齐发”,具有较强的信号意义,大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持,一方面,支持存量贷款、债券合理展期,有效避免房企债务风险蔓延;另一方面,从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持,信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启,此次政策支持力度不言而喻。

  自11月28日的政策发布后,目前已经有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝4家A股上市涉房企业拟筹划非公开发行股票。福星股份称,公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票,募集资金拟用于公司房地产项目开发。世茂股份称,拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票,发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

  中信证券认为,仍有相当数量的房地产开发企业有非公开发行股份的意愿,包括但不限于发行股票募资用于项目开发,补流,偿债;发行股票收购资产;通过重组的方式实现上市等。由于后两种模式需要锁定合作方(合作对象),只有募集资金用于开发保民生,保交付等做法,可以提前公开意向。“我们不认为上市房企的资本运作方案只有单一模式。而且,股权再融资的推进,匹配第二支箭和银行信贷额度的增加,战略合作协议的签署。我们相信,多重手段足以推动信用缩表局面改变。”

  从整个房地产板块看,股价已经出现明显上扬,且明显跑赢大盘。按照申银万国行业分类,2022年11月,A股房地产板块涨幅达27.19%,位居各板块首位。与房地产行业相关的建筑材料板块、建筑装饰板块乃至银行板块,股价涨幅都相对靠前,11月分别上涨了14.66%、12.51%、10.33%。对比大盘指数,11月上证综指、深证成指、创业板指分别收涨8.91%、6.84%、3.54%。

  在A股房地产板块,绝大多数股票的股价都在11月实现翻红。当月,股价涨幅超过50%的股票有12只,分别是中交地产(100.88%)、中国武夷(82.81%)、南国置业(75.62%)、ST泰禾(75.28%)、新城控股(72.71%)、特发服务(60.06%)、信达地产(60%)、深振业A(59.56%)、鲁商发展(58.46%)、中华企业(55.60%)、京能置业(55.09%)、光大嘉宝(52.49%)。龙头股中,金地集团、华侨城A、万科A、金科股份、中南建设、阳光城、绿地控股分别上涨49.62%、39.29%、37.94%、35.59%、34.98%、32.93%、31.30%。

  在港上市的地产股、物业服务股也表现不俗。按照申银万国港股行业分类,11月共有18只地产股、物业服务股的股价涨幅超过100%。地产股方面,碧桂园、龙光集团、时代中国控股、新城发展、龙湖集团、合景泰富集团、旭辉控股、美的置业分别上涨了198.02%、190.63%、183.67%、177.78%、140.03%、134.21%、126.92%、101.82%。

  行业快速洗牌 楼市回暖仍待观察

  从信贷、发债、股权融资的发力,到各地不断出台放松限购、限贷并鼓励住房消费的政策,利好房地产市场的政策密集程度之高,并不多见。

  知名学者任泽平团队认为,只有供给端房企逐步恢复融资能力和信用,需求端居民信心才能逐步恢复,进而带动销售回暖。总的判断是,未来有两大拐点,即政策拐点和市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端,部分房企迎来了困境反转的阶段性改善,暂时拿到了救命钱和上岸的船票,意味着房地产的政策拐点或已出现。但是,短期居民购房信心和能力还未明显恢复,市场拐点尚未显现,房企还将面对房地产市场低迷的时间考验。

  任泽平团队判断,未来,国有房企和没有暴雷的优质龙头民企,将引领行业稳步向前。那些现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的房企,实施积极救助措施,或为这些民营房企配套AMC渡过难关并重组行业,或国资入股成为混合所有制公司,之后先重组之前存量的债务,处理完后轻装上阵获得地方国企的信用背书重新获得融资能力。还有一些房企将会被淘汰。“优质房企将重组整个行业,享受城镇化未来15个百分点的增长红利,没能上岸的房企被重组,从此退出历史舞台。”

  在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,对房企而言,融资分为外援融资和内援融资,内援融资主要就是销售回款。但目前看,中国商品房销售额依旧低迷。据国家统计局数据显示,2022年1-10月份,全国商品房销售额108832亿元,同比下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。中指研究院数据显示,11月,百城新建住宅平均价格为16190元/平方米,环比下跌0.06%,已连续5个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点。规模房企的表现方面,中指研究院数据显示,1-11月,TOP100房企商品房总销售额为67268.1亿元,同比下降42.1%。

  中指研究院认为,短期来看,伴随着房企资金面的持续改善,“保交楼”资金加快跟进,购房者预期有望继续修复。同时,核心城市政策仍有调整空间,供需两端政策进一步优化,提振市场信心,但多地疫情反复仍是制约政策显效的因素,房地产市场企稳或需要更长时间。(更多报道线索,请联系本文作者薛宇飞:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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【编辑:宫宏宇】
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