目前一些地产开发企业与建材商、施工企业、广告公司进行以“房子抵欠款”的交易———

　　每年这个时候，都是开发商们进行结算的紧要关头。材料款、工程款，每一项支出都数目不菲。而在今年这个不好的“年份”，即使过去财力雄厚的开发商，也不得不过起了“紧日子”。据了解，随着北京市场上越来越多的开发企业面临着支付困境，“房屋抵欠款”已经成为一种越来越“流行”的操作模式。这其中，遭遇的情况不同，下游企业的悲喜心态也大相径庭。

　　　　●喜：有房没钱，

　　　　总好过没房没钱

　　“3家开发商总共欠了将近800万元的材料款，都告诉我们说，他们资金周转有些困难，要用房子跟我们抵。最后我们是换来了3套房子。”某高档卫浴品牌代理商樊小姐说话的语气很平静。“其实，用房子抵账这种事，以前我们也经历过，不过从来没有像现在这么频繁。我身边许多同行都面临着同样的问题。”

　　据樊小姐介绍，早在去年9月份就有开发商给她打电话，大意是说上半年销售情况不好，资金周转不开，年终结算有困难，问她愿不愿意接受以房屋抵货款。“我当时没怎么想就答应了。因为他们的房子是精装修的准现房，再有半年就可以拿到房产证了。到时候无论是向银行申请抵押贷款还是出售，变现都比较可行。”

　　一位业内人士指出：“房屋抵欠款之所以如此顺理成章地被接受，一方面是因为当前的经济形势的确比较严峻，还在过冬的开发商的确在资金上捉襟见肘。另一方面，开发商与下游企业的不平等关系也是造成这种情况的重要原因之一。对于一个建材提供商来说，房地产开发企业是他们非常看重的客户。过去为了维护关系，即使出现了欠款或其他不利情况，建材提供商也会尽量忍耐，很少诉诸法庭。现在房地产业不比以往，开发商在这个时候如果主动提出以房屋抵欠款，建材商高兴都还来不及呢。据我了解的情况，有很多建材商希望开发商能以房屋抵欠款，却都没有达成协议。”

　　　　●忧：市场形势严峻 危机隐现

　　在有些人眼里，用房子抵欠款就和“以货易货”查不多，既然现在闹经济危机大家都没钱，以一种商品抵欠款当然也就是最合适的解决办法了。然而在实际操作中，“房子”这一商品的特殊性，还是给“房屋抵货款”这一模式带来很多考验。

　　某瓷砖品牌老板郭先生最近就遇到这么一档子事：2个月前，拖欠他材料款的开发商让他选一套房抵消欠款，也没其他办法就同意了。去一看能选的就两套房，户型和朝向他觉得都不怎么样，最后勉强选了一套，并在当天交了定金。然而当1个月后郭先生去办理过户手续时却被告知，房子已经被别人看中买走了。郭先生前去质问开发商，开发商的回答却让郭先生很无奈：“我们现在正在筹集发给民工的工程款，好不容易有客户上门说想买你的那套房子，还是全款，我们也是不得已啊。”最后，为了能保持以后的合作关系，郭先生没有选择起诉，而是默默接受了另外一套房子。

　　除此以外，有的材料商拿到房子以后发现，由于开发商没有结清土地的余款，无法办理产权证；也有的材料商拿到的是期房，最长的两年以后才能交房，现在拿到的房子甚至还只是一张图纸。这些问题，都给目前普遍缺钱的建材商的资金周转带来了一些隐患。

　　“在这个现金为王的时候，如果一家建材企业手中一点现金都没有，只剩下房子，那它还有活下去的可能吗？”郭先生说。

　　　　●市场分析：

　　　　是无奈也是必然 有助房企度过难关

　　针对愈演愈烈的“房屋抵欠款”之风，专家指出，这既是冷淡市场下的无奈之举，也是多数房企保证自身不至于急速倒下的必然手段之一。从长远来看，由于房地产牵涉的下游产业太多，一个房地产企业如果由于资金链断裂而倒闭，所引起的连锁效应会殃及到多个行业。如今房企采取的这种较为折中的“房屋抵欠款”的措施，一方面变相提高了其支付能力，使其能把不多的资金用在最需要的地方，帮助其渡过支付难关，另一方面，又对下游企业有一个说法，不至于引起恐慌。现在最需要解决的，是采用这一方法时的规范化问题。

　　领跑动力营销顾问有限公司总经理徐东华认为，如果“房屋抵欠款”这样的措施能够帮助开发商支撑到春节以后，可能会引来稍微宽松一些的市场环境。“一方面，2008年末北京的房屋成交量，一手二手都接近日均300套的签约额，明显地可以感觉到刚性需求正在逐步回归释放。再者，央行的降息举措也会使一部分中长线的房产投资者重返楼市。尤其是在2008年11月末的大幅降息1.08%之后，保守型的储蓄投资已无任何优势可言，股市的不确定因素让房产重现投资价值。毕竟房产是以实体面貌存在，地块增值因素长期存在。”

　　“对于那些接受房屋抵欠款的下游商家来说，应该有‘一荣俱荣，一损俱损’的意识，但也决不能忽视对关键问题的把握。比如就用来抵款的房子本身来讲，现房肯定优于期房；有房产证的肯定优于没房产证的；如果是现房但房产证还没办下来，就一定要弄清楚是什么原因。”

　　　　专家提醒：

　　　　以房抵债切莫忽视法律规定

　　针对目前许多房地产开发企业与建材商、施工公司、广告公司等进行的“以房子抵欠款”的行为，法律界的人士提醒，在此类行为过程中，一定要注意其中的一些容易引起纠纷的法律问题。

　　北京泰和泰律师事务所的律师指出：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函[1998]771号)规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869 号)第二条规定：“无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。”因此，你公司以房屋抵债应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，你公司以房屋抵债应视同销售缴纳企业所得税。

　　所以，如果未完成相关纳税手续，作为代征机关的房管部门是不会为企业办理房产过户手续的。此外，房地产企业的销售手续是否齐全，能否办理产权证明，也是一定不能忽视的一个要点。(卫东)

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