这是一个关于房产投资理财的另类话题。

　　现在楼市已经没有去年那么景气了,有些人开始卖房子以免房价继续下跌导致财富缩水；当然也有一些人必须要卖房子,那是因为爱情的褪色。

　　这是一条让很多年轻人头大的潜规则:当下很多人大学毕业以后来到一个新的城市工作,户口放在人才市场的集体户口中。如果一对年轻人想要拿到户口在当地结婚,可行的办法就是买房,将户口迁出,才能拿户口薄结婚。

　　于是很多年轻人选择一起奋斗一起供房。但是很多时候,美好的愿望,总是经不起时间的推敲,在相处的过程中发现,在争争吵吵中磨平了热恋的激情。感情没了,于是面临分手,这时面临的一个比分手更头疼的问题是分房。

　　没房子的的人苦恼,有房子的人同样苦恼。如果爱情不在了,曾经一起拥有的甜蜜小屋,又该如何去分配?和普通的房产理财不同的是,这个问题夹杂了复杂的感情和人性。我们在这个专题里,选择了两个典型的案例,希望能从理财的角度出发,帮助正在苦恼的年轻男女们释疑解难。

　　案例1房产增值部分怎么分配才合理?

　　在遇到爱情的时候许多年轻人通常都以为感情已经成熟了,具备了家庭生活的条件,希望从共同的生活中获得经济效用的正值,获取共同生活的快乐。但却由于种种原因,将要步入婚姻礼堂的一对恋人就从此分道扬镳,而由此产生的经济的纠纷和财产的分割由于参杂了复杂的情感因素往往成了糊涂账。

　　李媛(化名)是广州一家著名外资公司的年轻白领,最近刚和相处了3年的男朋友林伟分手,分手自然要涉及情感的问题,但是更让她觉得难受的是分手时房子的处理问题。

　　在认识男朋友的之前她刚好付了房子的首付20万元,房价总价60万元,贷款了40万元。认识林伟以后,因为两个人的感情很好,林伟便提出由自己来还房贷。到目前为止,林伟已经累计还了差不多10万元的贷款,还欠着银行30万元的贷款没有还。

　　但让人遗憾的是,两个人因为性格的原因,最终没有走在一起,现在两个人面临分手的同时也面临着房子的分割问题。经过几年,当年60万元的房子现在已经升值到了100万元,如何分割,是一个很头疼的问题。

　　目前林伟提出一个协议:因为林伟需要房子,愿意出资回购,这样,按照双方的出资额,即李媛出资20万元,林伟出资10万元的投资额度来分,林伟就要付给李媛本金20万元以及房产增值部分40万元中的三分之二(66%)。

　　针对案例中出现的相关问题,记者咨询了民生银行的理财经理周洁贞,请她从理财的角度给我们做解读。

　　问题A:林伟提出的分配方案是否合理?

　　　　理财专家:对于李媛的问题,单从情感方面考虑,一对情侣能拿出自己的积蓄去购房、供房,也都到了“准夫妻”的地步,双方都有了厮守终身的念头,这也是对两个人的感情有信心的作为。双方一起买房已不是一般意义上的交易行为,而更大程度上是一种相互间对情感的承诺。

　　当然,在恋爱时可以糊涂一点,在分手后就通常需要理智一些对待。从经济学的角度分析和看待李媛这一房产的分割,如果按照林伟提出的分配方案,虽然表面上看是合情合理的,但是实际上,对于李媛而言却并不公平。

　　首先,从出资额看,李媛是在三年前一次性投资了20万元首付,而林伟是在这三年里每月供款,总额共10万元。货币有时间价值,因此,不能简单地用一次性付款与每月供款相比较。应折算到同一时点进行比较。根据中国目前近三年(2005—2008年)的平均投资回报率假设为10%的话,折算回三年前买房的时候,李媛是投资了20万元。而林伟每月还贷款,假设贷款利率约7%来计算,则每月林伟大约还款额为2505元,用10%的投资回报率,折算回三年前如果一次性投资则仅为约7.8万元。双方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,从货币时间价值考虑,按林伟的协议,对李媛而言显然是不合算的,房产增值部分李媛可以获取的比例是72%而不是66%。

　　其次,从产权方面考虑,如果房产证上没有林伟的名字。因为此房是李媛所购,产权系女方,投资的决定也是女方做的,和男方只是借贷关系,因此李媛只要给回林伟的供款10万元即可,当然,除开感情因素外,可以考虑加一些通涨因素和投资回报率。

　　问题B:还有一些类似的情况,但是问题更加复杂一些:男女双方一起分担首付和房贷,分手后房子该怎么分?银行的贷款怎么还呢?可不可以协商以后银行的贷款由一个人单独来承担,银行方面会同意吗?

　　理财专家:如果是男女双方一起分担首付和房贷的,则投资就是双方共同承担的,分手后房子可以按本文建议按比例分配。如果购房时是联名的,房屋财产的分割就更为复杂一些,就算是出资比例不相同,但在法律权属关系中也是对等的,如果要将银行的贷款由一个人单独来承担,可以将房子转让给一方,这样银行会按转让协议,重新办理按揭的。但这属于产权转让,费用要按交易价格交费。

　　因此,对于婚前购置财产,我建议,如果不能确保感情已万无一失,还是不要联名购房,如果实在要联名购房,那最好也先进行财产公证,出资多少,在公证时写清楚,在分手时,就不会因财产分割造成更大的难题。但现实中很少人会做这样的选择,因为在买房时,双方都会觉得感情稳定,通常也不会做这样坏的打算,二是认为公证会有损出资少的一方的感情,办理的手续也太麻烦。