在经过10年的高速增长之后,中国房地产市场在2008年迎来了特殊的转轨时刻。中央经济政策今年来从“两防”转变到“一保一控”,在信贷和土地双重紧缩的政策紧逼下,房地产业的调控和走向始终处于焦点之中。2008年的楼市,普遍让各家房地产企业感觉到了生意难做的滋味。
如何判断房地产业的走势,成为从政府官员、经济学者、房地产开发商到购房民众共同讨论的话题。在国际上,有一个衡量是否存在房价泡沫的指标,即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。对于发达国家而言,如果这个比例超过6就被视为存在泡沫,在发展中国家这个标准会宽泛一些,但超过10则意味着泡沫明显。在房价达到高峰的2007年,中国一线城市的房价收入比达到15左右,深圳甚至到了17,房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。
中国全国工商联房地产商会会长聂梅生9月7日表示,目前中国的房地产市场是典型的滞涨,在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下,楼市已形成供给远远大于需求的情况,今后几个月乃至明年形势将更严峻。国际地产顾问公司、仲量联行成都公司总经理表示,根据工行提供的数据,8月成都住宅市场有800万立方米的存量,按一个月销售100万平方米计算,需要8个月来消耗。
全国一、二线大中城市的房地产市场全都举步维艰,成交量普遍只有2007年同期的50%左右。房价开始下降,短短半年时间,深圳目前的房价比去年最高点时下降约50%。今年3月份以后,成都楼盘变相降价促销、多空双方博弈房价即已开始成为常态。消费者“买涨不买跌”,观望情绪严重。在近期之内,成都房地产价格已阶段性筑底?成都楼市是否还有继续探底的可能?在成都秋季房交会前夕,本报深度调查购房者、开发商、业界专家以及经济学家,试图从更全面的角度解析目前成都房地产市场的供需现状。
楼市下调 考验开发商资金能力
“明年很可能为进入到地产业的整合年,在大品牌开发商完成行业洗牌整合时,对房地产市场价格的掌控能力才会到位。当然,国内房产价格不会一次跌到位,应是分阶段的进行回落。”华西证券的建材房地产行业研究员刘翔如是说,在宏观调控的重压下,由于售房乏力,开发商面临越来越大的资金压力,他们把希望寄托在明年,而怎样挺过今年,却是每个开发商必须解决的问题。
现状A
地产业绩飘红难掩行业调整压力
在房地产市场一片低迷的气氛中,中国地产类上市公司的中报大幕已经落下。据统计,2008年上半年上市房地产企业最终实现净利润123.61亿元,同比增长61.92%。98家房地产上市公司中,有56家公司实现主营业务收入同比增长,
其中同比增幅达到50%以上的有33家,占上市公司总量的1/3强,同比增幅在100%以上的有23家,占上市公司总量的1/5强。作为地产行业的领头企业,保利地产上半年实现营业收入和净利润分别比上年同期增长156.40%和272.18%。万科成绩同样让人满意,营业收入172.6亿元,净利润20.6亿元,同比分别增长55.5%和23.6%。
华西证券的建材房地产行业研究员刘翔向本报指出,由于预售和结算之间的时间差,现在房地产公司的中报业绩,其实是对去年高额预售账款实行结转的体现;因此,靓丽的中期业绩属于“过去时”,难以掩盖行业调整的压力。“近期许多地产上市公司的销售数据是每月都在下降,存量楼盘大概需要半年到1年才能消化完,预计到今年年底时,地产类上市公司的业绩将会反映出整体滑坡。”刘翔认为,预计短期内中央政府不会贸然出台房地产救市政策,房地产业的总体形势要到明年底甚至后年才会好转。
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