核心提示

　　短短半年时间,楼市经历了从“量价齐跌”到“量升价跌”再到“量价齐升”的巨大转变。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。这种转变同样体现在心理层面上。从春节前对后市的普遍悲观,到“小阳春”时乐观、悲观情绪的争锋相对,再到近期乐观情绪占了上风,对楼市“回暖”的质疑声日益变得单薄。

　　面对这样的局面,最痛苦的恐怕就是此前未来得及出手的自住型需求了。广州市民范小姐就是其中一个典型。她表示,春节前她就有了买房的念头,但当时以为房价还会继续探底,谁知道春节过后就开始一路上扬。此前她关注的几个楼盘,几个月内价格都有几千元的升幅,于是当下她仍在为到底要不要出手而犯愁。同样苦恼的还有一些手中有钱的投资客:是否应该为规避通胀预期而将现金投入具有对冲通胀性的楼市,楼价是否还会上涨令他们有利可图,投资房产又应该注意哪些问题呢?

　　-现象

　　房价回归高峰水平 投资客成新生力量

　　房价加速上涨

　　涨了,房价涨了。

　　国家发改委、国家统计局针对全国70个大中城市房屋销售情况的最新监测显示,新建住房销售价格5月环比上涨了0.6%。比较3月环比0.2%的涨幅及4月环比0.4%的涨幅,涨幅逐月扩大0.2个百分点。而在这70个城市中,新建住房销售价格环比上涨的有60个,厦门、深圳、长春等城市涨幅居前；环比下降的城市仅有6个。二手房方面,5月房价同比、环比均为上涨。其中,同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%。

　　虽然监测显示5月的房价同比仍下降0.6%,但考虑到这70个城市包括了大中城市,因此实际上在作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价已经基本回归2007年最高峰的水平,甚至在市中心局部地区已经打破了历史纪录。

　　以广州为例,广州市国土局的数据显示,虽然5月一手房均价仍站稳8字头,但中心城区升幅明显,中心六区5月均价达到11309元平方米,重回万元大关,环比大涨了近15%。来自满堂红的数据显示,5月广州二手楼市的成交均价为7973元/平方米,不仅是今年以来的最高纪录,还取代了2007年10月份楼市高峰期7536元/平方米的均价,成为新的二手住宅成交均价纪录。

　　升幅较大的楼盘大多集中在市中心热门地段,如珠江新城的星汇云锦,“五一”报价是2万元/平方米,端午报价已调高至2.2万元/平方米；天寿大厦“五一”报价9000元/平方米的价格,端午的报价则是10000—11000元/平方米；易丰大厦“五一”均价为10000元/平方米,端午的报价则为13000元/平方米,等等。

　　供求关系变化

　　房价的背后,其实是市场供求关系的变化。满堂红的市场分析报告指出,与2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源对应4.9位新增买家)相比,今年1月起,供求比分别为1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中国工商银行日前发布的2009年一季度的“工行投资理财指数”显示,随着投资理财意识的回暖,未来6个月内有购房意愿的居民比例翻了一番,从2008年第四季度的6%跃升至12%。

　　因此有业内人士表示,今年以来供求比的大幅提高与楼市的回暖是一致的,而未来6个月购房意愿仍维持较高水平,说明短期内房价仍将保持上升趋势。

　　而在购房主力方面,中介机构的市场监测显示,年初“小阳春”时,刚性需求是拉动成交量大幅提升的主要力量；而几个月后,购房主力构成已经发生转变,除了改善型需求外,投资性需求的比例已经大幅提高,尤其是为规避预期通胀风险而选择投身楼市的投资行为,更是成为金融危机之下一个独特的现象。

　　一些投资型楼盘的售楼部经常出现一个人一口气购买多套物业的情况。合富辉煌报告也显示,受投资客青睐的广州高端住宅市场份额大幅提升。继3个月保持10%左右的市场份额后,5月突然跃升至18%；而成交均价自2月开始连续走高,5月达到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3个月升幅达23.6%。

　　-原因

　　楼市率先回暖 开发商打心理战

　　2008年的楼市几乎可以形容是装进了“冰柜”,成交低迷、房价下挫,开发商自然冻结投资、谨慎观望。在此之前,由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大,中央政府开始下决心调整资本市场,采取了紧缩的货币政策。最有效的政策还数迅速收缩信贷,这直接导致了楼市进入调整期,一些房地产企业也频频传出濒临破产的传言。

　　政府调控

　　正当楼市进行深层调整,不期而遇的国际金融危机打乱了一切计划。关于楼市低迷会影响到50多个相关产业、房地产投资不足导致民间投资下降、房价下跌引发银行坏账率升高等的担忧,引起政府的重视。有专家指出,在出口和投资大幅下滑的背景下,政府重拾房地产这个既关乎消费又关乎投资的行业,是不得不做的也是顺理成章的救急之举。

　　因此广东省房协会长蔡穗声表示:“实际上,可以说是金融危机救了开发商。”

　　去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策。与此同时,各地政府也相继出台了一系列扶持房地产业的政策,一方面降低购房成本,另一方面也大缓解了开发商的资金压力。如广东省出台的“粤15条”,更是允许开发商缓交土地出让金,更是在银行信贷放松之前,在关键时刻扶了开发商一把。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿刺激经济措施,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。

　　此外,银行往日针对房企的贷款配额已经荡然无存。尽管房企获得的开发贷款总额并没有大幅增加,但大部分开发商通过“借新还旧”的办法获得了银行的支持,这实际上增加了开发商与购房者博弈的能力。而今年以来通过销售大量回笼的资金,也增加了开发商涨价的底气。中信证券研究报告显示,万科、保利、招商、金地等10家大型房地产上市公司今年一季度的净现金流已经全部转正,其中万科最多,为36.8亿元。

　　心理博弈

　　除了整个大环境的因素,房价的上涨也是开发商与购房者心理博弈的结果。

　　某房企销售人员介绍,楼市营销的秘诀在于如何为客户树立信心。这一过程,其实就是开发商对消费者的“心理攻势”。楼盘价格出现小幅回升,与其说开发商是为了赚取高额利润,不如说是在用这种方式进行“心理战”,因为顾客都是“买涨不买跌”的。

　　据了解,项目“低开高走”是开发商通常会采取的做法,因为房子价格小幅度的上升比较容易聚集客户信心。也有在价格不变的情况下,通过策略性安排达到同样目的,如放慢销售节奏,在保证现金流相对充裕的前提下,假设有400个人要买房,就先只推出200套,让消费者去排队去争抢,传达一种房源紧俏的印象。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍,开发商在定价时主要依据两个指标,即储客量和推货量。产品分批推出,每推一批都提前储客,一旦储客量超过推出套数,就适当提高售价。如广州珠江新城最近的一些新盘,几次推货都有一定幅度的提价。而据一位开发商透露,一般提高幅度会控制在3%以内。