权威专家如何看待中国未来楼市走向——购买力高度汇聚大都市

　　在侨鑫集团汇景新城举办的“中国高端物业气象报告暨中国高端物业理性繁荣”经济论坛上，金岩石、孟晓苏、王受之等著名专家和学者就中国房地产市场以及高端物业的发展前景作了精辟的发言。　　文字整理/摄影：记者 黄涛

　　国金证券首席经济学家金岩石：

　　中国楼市正处于房价起跳的阶段而不是泡沫破裂的阶段，城市的房价不是由收入或租金决定的，而是由人口流动和货币流动决定的。

　　豪宅价格总能领涨止跌

　　当我们看到财富的两极分化而愤愤不平的时候，应该看到风险的两极分化同样存在。

　　中国人将房产定义为投资品，当我们打压投资性需求的时候，却忘记了将房产定义为投资品的是国家级定义。中国实体经济增长的时候，货币金融事实上是通过现代阿基米德杠杆撬动了巨大的虚拟财富，包含的就是高端物业，也就是豪宅市场，因为这个社会创造了机制，让人们在追求财富的过程中不知不觉地为社会承担着风险。

　　民间喜欢把中国和日本进行比较，认为中国楼市泡沫即将破裂。如果真正了解中国和日本，恰恰得出了相反的结果：中国目前处于日本1960年~1980年的前夜，就是房价起跳的阶段而不是泡沫破裂的阶段。

　　以楼市泡沫的标准来看，上世纪六七十年代日本楼市处于泡沫的第一阶段，其标志为地价推动房价上涨，当年日本地价一年上涨幅度达20%；上世纪七八十年代为泡沫第二阶段，其标志为地价与房价同比上涨；泡沫最后阶段为上世纪八十年代，其标志为房价涨幅远超地价涨幅，这说明房价上涨完全由外部资金推动。从这方面来看，目前国内房价上涨更主要是受到地价推动，因此依然处于楼市泡沫的第一阶段。

　　货币推动着人口的流动，人口的流动带动着资金的流动，而城市的房价是由人口流动和货币流动决定的。于是我画了一张“金氏地图”。

　　我的结论是大北京、大上海两大超级都市将聚集5亿人，广-深-珠-港-澳一线，可延伸到海南，将会聚集2亿人，成都、重庆、武汉、西安、沈阳(连接大连)等五大内陆城市将会聚集1亿人。这就是未来城市的“二八定律”：80%会流向中心城市，这将推动房地产价格的上涨。

　　豪宅的价格在一个城市的楼市里往往是领涨止跌的。以美国为例，次贷危机令美国整体房价下跌了30%，但豪宅区不跌反而逆势上涨；1997~2002年香港豪宅价格暴跌，但是从2002年到现在，香港的楼市均价上涨了130%~150%，豪宅价格上涨超过了200%，所以豪宅和整体楼价之间的关系，就是领涨或止跌的关系。