兴润置业打响房企债务违约第一枪(2)

　　19家银行受牵连

　　奉化官方的通报显示，“兴润置业”是奉化较大的本土房产企业，先后开发了当地的阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等项目。

　　据公开资料，阳光水岸是奉化2005年9月开盘的楼盘，目前仅剩下少量尾房，但标注的开发商是“奉化市城镇建设开发有限公司”。有报道称，奉化市城镇建设开发有限公司2003年以股份制形式转为有限责任公司，2005年更名为“浙江兴润置业投资有限公司”，其拥有注册资金4亿元，并获得国家房地产开发一级资质。

　　因此，在数年后开盘的阳光茗都的开发商就变成了“浙江兴润置业投资有限公司”。目前，该处楼盘已开发到第三期，标注的是“即将完工”。但就房价看，“300万元的复式房源”和截至3月24日“18000元/平方米的均价”，俨然让这个楼盘达到了二线城市的房价标准。另外，桃源府邸则是当地的别墅项目，开发商是“奉化兴润茗都置业有限公司”，吉屋网给这处楼盘标注的最低价是每套570万元。

　　这几日突然成为全国新闻人物的沈财兴，就是“浙江兴润置业投资有限公司”和“奉化兴润茗都置业有限公司”的实际控制人。但作为在当地深耕了几十年的老开发商，他不得不面临资不抵债的情况。

　　“目前已查实‘兴润置业’及关联企业总负债35亿多元，已严重资不抵债，其中涉及建行、浦发、农行等19家银行共放贷约24亿元。”奉化官方通报称。

　　“对于一家四线城市的开发商来说，24亿元可以说是一笔巨款了。”江苏一位四线城市的开发商告诉《国际金融报》记者，“一般而言，扣除各方面成本、开销及银行的贷款等，一处普通楼盘能有1亿元-2亿元的利润就很不错了。如果是24亿元欠款，可能要5年-10年以上才能还清。”

　　值得注意的是，《国际金融报》记者发现，欠银行24亿元的说法实际上并不新鲜。早在去年5月，有人在某论坛发布了他“听邻居”说的一些传闻：阳光茗都在低价出卖地下车库，价格6万至7万一个，许多业主都在疯抢，据传是“财兴泥水”(沈财兴是泥瓦匠出身)负债24亿，“要破产了”。同时，原百世德二幢属沈财兴的产权，也被抵债给罗蒙(村镇)银行了，以偿还7000万借款和3000万利息。

　　还有消息称，上述19家银行分布在奉化、宁波、杭州三地，其中，“以建设银行涉案贷款总额居首，约12.4亿元”。该消息还透露，给沈财兴贷款额过亿元的还有“浦发银行4.1亿元，农发行近3亿元，农行1.3亿元，中信银行近1.1亿元”。

　　对此，浦发银行3月19日在业绩发布会上回应称，刚曝出来的深陷资金链断裂危机的房地产公司兴润置业案，浦发银行对该公司的贷款额度为3.8亿，仅次于当地的建行。

　　“浦发正在积极配合该公司所在地浙江宁波奉化的政府部门，正在做资产保全等后续工作。”浦发银行说。不过，对于上述欠款的具体细节，多数银行并未进行公开回应，在其官网上，也没有任何相关信息。

　　“一般而言，可能会通过拍卖企业资产的形式偿还部分债务。如果还是资不抵债，可能就会被作为坏账来处理。”浙江宁波中小银行的信贷部经理对《国际金融报》记者解释，“虽然整体而言，24亿元对整个银行系统可能不是大事，但具体到各个分行或支行，还是会有较大的负面影响。”

　　根据奉化市金融办对外的预计，“2014年度，该市由于兴润事件，将新增19亿元不良贷款，使不良贷款率达到5.27%，居浙江首位。”

　　奉化市政府办公室副主任陈光辉公开表示，“初步估算，兴润置业实际资产不足27亿元，资金缺口8亿元，已资不抵债。不走破产程序，还债会比较困难。”

　　兴润缘何倒塌

　　事实上，在市场关注兴润置业之际，沈财兴和他的儿子沈明崇先后于2013年11月23日和2014年1月24日“因涉嫌非法吸收公众存款罪”被公安机关刑事拘留。

　　奉化市委宣传部最新披露的是，“浙江兴润置业投资有限公司、奉化兴润茗都置业有限公司实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪移送奉化检察院起诉，据查两人为父子关系。”奉化市官方称，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业人员7人。

　　中国《刑法》第176条所规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。“视情节而定，不同的犯案程度，有不同的量刑。但目前可以确定的是，既然已被‘刑事拘留’，也被‘检察院起诉’，那就说明，官方部门已经掌握了一定的证据。”江苏诺法律师事务所律师吴俊锋对《国际金融报》记者说。

　　《国际金融报》记者在调查中发现，沈财兴几年前就曾因“民间借贷纠纷”成为被告。根据(2009)甬海商初字第238号文件，2009年，宁波市海曙区高塘三村55号201室的居民陈行良就将沈财兴和浙江兴润建设有限公司告上了法庭。

　　同样是在2009年，沈财兴等人和浙江兴润置业投资有限公司也成了宁波市江东区南演武街50弄20号501室居民俞海蓉的被告。

　　对此，有观点认为，涉及民间借贷是压倒兴润置业的原因之一。“也许，这有一定的道理。”吴俊锋猜测，“产生民间借贷纠纷前，有关企业和人员的资金或许就已经出现了资金紧张的情况，以至于还不起债。但从法理角度看，‘涉嫌非法吸收公众存款罪’和企业资金链紧张，并没有必然的联系。”

　　上述四线城市的开发商认为，之所以会出现资金链紧张，更重要的原因还是在于整个行业形势的变化。

　　“过去几年，开发房地产项目，闭着眼睛或许都能赚钱。但从2013年下半年开始，这样的情况已出现了变化。”他对本报记者说，“一方面，市场当时的供给显然大于市场需求，这让包括我在内的开发商不能及时回本。另一方面，不得不采取一些降价的举措吸引消费者，这又势必摊薄项目的利润。这些最终都影响到资金的回笼和业绩。”

　　市场还有观点分析，由市场主导的土地价格的变动是压垮兴润置业的另一个原因。奉化市国土资源局资料显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧140083平方米的土地。“但仅过了4年，同样地段的地块楼面价却下跌很快，这意味着，兴润置业仅在这一地块上，土地价值就大大缩水。”上述观点称。

　　陈光辉的说法是，资金链紧张“主要是企业自身经营不善等原因造成的”。“在政府介入前，企业是自由经营的，到底是什么原因导致资不抵债，现在很难说清楚。”陈光辉称。