“地荒”成政府心头大患 “找地热潮”迅速兴起(3)

　　第三块：“二手地”重生

　　漫步在广州TIT创意园的大道上，呼吸着翠绿植物散发的香气，欣赏着不时出现的个性雕塑，流连于一家家时尚的设计室和品牌服装店……人们很难想象，这里以前到处是破旧的厂房。

　　TIT创意园的前身是广州纺织机械厂的旧厂房，近几年，在广州“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造中得以重生，建起了设计区、展示厅、时尚发布中心等，土地利用价值大大提升，成为“二手地”再开发再利用的成功实践。

　　“三旧”改造获认可

　　广东是我国改革开放的先发地区，30多年来，在经济高速发展的同时，也消耗了大量土地资源。广东省国土厅介绍，2010年至2020年，广东年均可用新增建设用地仅为27.5万亩，与1996年至2009年年均43.7万亩相比，相差16.2万亩。

　　广州市常务副市长陈如桂说，2012年底，广州可开发利用的平地资源只剩下不到600平方公里，按照现在每年30平方公里的新增耗地速度，15年左右广州将无地可用。

　　而与此同时，广州还有536平方公里的“三旧”用地，这些前期开发的存量建设用地效率低下、布局不合理、配套不完善，如果能够得到再次规划开发利用，将释放巨大空间，腾出近300平方公里土地。

　　在这一背景下，近年来广东多地进行了“三旧”改造试点。猎德村是广州138个旧村庄中被改造的第一个。这个位于广州核心区的旧村，原有建筑多是“贴面楼”“握手楼”，既危险土地利用率又不高。2007年，由村集体股份公司与所在的天河区政府合作，拍卖地块融资46亿元启动改造。

　　如今的猎德村已完全变了样。记者在现场看到，根据地理环境条件，猎德村以猎德大桥和新光快速路为界，被分为了桥东、桥西和桥西南三部分。桥东为复建安置区，桥西南建设酒店并安置部分集体物业，桥西地块拍卖融资用以满足改造资金需求。改造后的猎德村产业功能、环境面貌完全融入珠江新城中心商务区，实现了一体化发展。

　　据了解，截至2012年，广州共完成“三旧”用地改造21.7平方公里，增加公共服务用地4.7平方公里，拉动固定资产投资超过2000亿元。改造后，土地产出率提高67%，绿地率增加30%以上。国际金融城、民间金融街、联合交易园等成片“三旧”改造项目成为广州转型发展的新地标。

　　广东的试点也得到了相关部门的认可。国土资源部6月正式批复《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》，允许广东继续深化“三旧”改造，并创新“三旧”改造实施模式。

　　“二手地”开发大趋势

　　实际上，类似广东“三旧”改造这样的“二手地”开发利用，已成为不少经济发达地区获取土地资源的重要方式。

　　2012年，浙江省嘉兴市出台《关于实施“两退两进”促进经济转型升级若干意见》，明确提出：“到2015年末，全市共腾退低效工业用地3万亩、力争4万亩，并按新准入标准，完成再供地面积达到70%以上。”

　　所谓“两退两进”，即“退低进高、退二进三”，变原来高消耗、高排放、低效益产业为高端、高效、低碳产业；腾出空间发展战略性新兴产业、高端装备制造业和生产性服务业。

　　在江苏无锡，当地采取新增用地与盘活存量捆绑挂钩的措施，如需新增用地，就必须盘活一定存量土地和低效利用土地，极大调动了各地盘活存量土地的热情。近5年来，无锡共挖潜盘活15万亩存量建设用地，约占总供地量的一半左右。

　　废旧矿业用地也进入了再开发的视野。江苏徐矿集团旗下大黄山矿、夏桥矿、韩桥矿、青山泉矿、新河矿、卧牛矿、义安矿和马坡矿8个矿山地下生产已经全部关闭，其可利用土地均在积极进行再开发运作。

　　其中大黄山矿可利用土地805.93亩，正在建设江苏宝通物流园；义安矿可利用土地515.78亩，利用徐州市焦化厂搬迁扩建机遇，以土地入股新公司，建设大型焦化企业，目前义安矿409亩土地已经补办出让手续，作价入股环宇焦化。

　　江苏省国土厅土地利用处处长倪红升认为，把以前的旧厂房、旧矿区、低效利用的城镇土地进行整理开发，盘活再利用，具有较大潜力，已成为各地获取建设用地的一个重要途径。

　　今年4月，国土资源部也印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定在内蒙古、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、四川、陕西十省(区、市)开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构。

　　该意见明确，符合土地利用总体规划的下列城镇存量建设用地可列入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。

　　预防再开发风险

　　在谈到城镇低效用地再开发时，国土资源部副部长王世元表示，由于各地在市场发育程度、政府财力、社会资本的活跃程度等方面存在一定差异，因此拟开展城镇低效用地再开发试点工作的地方，要根据当地实际，采取多种改造模式。

　　记者在采访中了解到，目前试点地区主要采取以下几种方式盘活和开发城镇低效用地。

　　一是协商收回。对企业无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发的产业用地，政府通过协商收回土地使用权进行再利用。

　　二是鼓励流转。对已投入一定资金进行土地开发，用地已满足转让条件，但短期内难以继续开发或达到预期目标的，鼓励企业依法流转。

　　三是“退二优二”。鼓励工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，促进传统产业转型升级，在不改变土地用途的前提下提高土地投资强度、利用效率和容积率。

　　四是“退二进三”。支持企业利用已有存量土地和原厂房兴办服务业。

　　无锡市国土局土地利用处处长邱红杰就对记者表示，当地支持企业利用已有存量土地和原厂房兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售等服务业，鼓励用地单位利用已有土地开发地下空间和“二次开发”，不改变土地用途的，免缴增加建筑面积的土地出让金。

　　需要注意的是，城镇低效用地再开发是成本、风险和潜在收益都很高的一项工作，需要建立起合理的土地利益共享机制，才能调动原土地使用权人、社会有意参与者等多方力量共同参与的积极性。

　　王世元强调，在积极探索推进城镇低效用地再开发政策创新的同时，要清醒地认识到，城镇低效用地再开发是一项复杂的社会系统工程，涉及很多政策创新，必须慎之又慎。试点过程中要切实加强监管，做好跟踪评估，及时纠正偏差，确保规范运作、稳妥推进。(记者 乌梦达 孙彬 潘强)