文/庞无忌

　　刚刚过去的“金九银十”，房地产市场让许多人“跌”破眼镜。

　　不仅“金九”未至：9月份，国家统计局公布的70个大中城市新房价格6年多来首现环比下滑。

　　“银十”也没来：10月份，百城二手价格环比由涨转跌，近六成城市二手房价下跌。

　　自2015年楼市进入上行周期以来，房地产市场大致处于震荡上行状态，而近月来的连续降温可能打破持续七年的房地产上行周期。

　　13城二手房成交量跌回7年前

　　易居房地产研究院发布的一份报告显示，10月份，该机构监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较上月缩水1.4万套，环比降低26.9%，同比大降42.8%；1-10月累计，13城二手住宅成交量同比增速年内首次转负，下滑2.1%。

　　报告指出，从目前的13城二手房市场成交总量绝对值来看，已基本回落至2014年10月水平，标志着2015年以来的二手楼市上升大行情结束。

　　房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，一般领先于房价变化。

　　易居房地产研究院研究员潘竑羽指出，今年下半年以来，大部分热点城市收紧调控，出台了二手房指导价、升级限购、整治市场乱象等政策，多地二手住宅市场成交量连续多月快速下滑。这一系列措施对楼市影响巨大。此外，年初以来，信贷环境不断收紧。今年三季度开始，多地出现房贷放款难现象，这也很大程度地限制了热点城市的楼市成交。

　　部分城市二手房市场交易量下跌明显，创近十年最低值。如：深圳10月份二手住宅成交仍然低于2000套，虽较上月略有回升，但仍然维持在近10年低位附近。

　　杭州从高位缩水近八成。上述报告显示，杭州二手住宅成交量自今年3月创下11534套年内高点后，罕见“7连降”，10月仅成交2554套。不到一年时间里，杭州二手住宅成交量就从高位缩水了近八成，降至近十年最低值附近。

　　根据中指研究院统计，10月单月，50城商品住宅成交面积约2528万平方米，同比降幅超两成，环比继续下降，绝对规模处于近五年同期最低水平，市场活跃度持续下滑。

　　长三角新房价格20个月来首现下跌

　　多地房价出现由涨转跌现象。在9月份70城新房价格出现77个月来的首次环比下跌之后，中指研究院数据显示，10月份，楼市热度集中的长三角区域新房价格由涨转跌，环比下跌0.03%。这是长三角新房价格近20个月以来首次出现环比下跌（上次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。

　　长三角部分前期市场较活跃的城市均出现不同程度降温，如上海、南京、合肥等新房价格环比均由涨转跌，宁波环比涨幅收窄，杭州跌幅略有扩大。

　　二手房市场降温更为明显。10月份百城二手住宅均价环比年内首跌。其中，珠三角城市群二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.24%。京津冀、山东半岛价格环比均止涨转跌，跌幅分别为0.12%、0.06%。部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响，市场持续降温，如珠三角的深圳、东莞、广州和长三角的上海、宁波二手住宅价格延续下跌态势；长三角的无锡、金华、温州价格环比由涨转跌。

　　房企发债同比减少2400亿元

　　急速“奔跑”的房企开始放慢脚步。

　　据克而瑞研究中心统计，2021年10月，百强房企中逾八成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同时，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

　　融资收紧是房企“慢下来”的重要原因之一。贝壳研究院日前发布的一份报告显示，前10个月，中国房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10个月，房企发债规模仅为2020年全年的约66%。

　　分析原因，贝壳研究院指出，10月工作日较少，是债券发行的传统淡季。个别房企的债务违约影响发酵，影响了投资市场信心。

　　融资和销售双降温，房企扩张脚步自然放缓。

　　前10月份，房企拿地投资明显下滑。中指研究院数据显示，前10个月，百强房企拿地总额22549亿元，同比下降13.1%。10月份，50家代表企业拿地总额同比、环比双降。50家代表房企拿地总额同比下降71.1%，环比下降68.7%。

　　第二批集中供地流拍率超三成

　　房企趋于谨慎，加之土拍规则调整，土地市场明显降温。

　　易居房地产研究院报告显示，10月土拍情况延续了9月降温态势，40城土地成交溢价率创去年3月以来新低。受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，10月40城土地成交溢价率为9.7%，是去年3月以来的最低值。

　　截至10月末，重点22城中仅有郑州和宁波未完成第二批土地集中出让。中指研究院土地高级分析师张晓飞指出，北京、上海和杭州等20个城市完成第二批地块集中出让。目前，22城市共计推出895宗，成交569宗（不含宁波、郑州），终止出让、撤牌195宗，流拍70宗。整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次这一数值仅为6.5%。

　　目前，第二批次土地集中出让成交金额6082.2亿元，较一批次10534亿元减少42.6%。

　　易居研究院研究员汤怀英表示，预计在接下来的两个月中，楼市将会继续延续之前的的低迷势态，房企资金仍然偏紧，拿地会继续偏向保守。目前已宣布第三批土拍时间的城市中，南京和苏州纷纷降低了土拍门槛。可以看出，流拍率较高和供地计划完成率不高的城市将或放低竞拍门槛，减少供地规模。