二三线城市商业地产出现泡沫化倾向(2)

　　1.5线城市成为发力点

　　业界认为，有实力的房地产企业发展到一定阶段均开始增加投资型物业，租金收入会在其房地产收入中的比重越来越大。这是企业保持稳定增长的一个手段，也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性的必然选择。

　　以香港房地产发展轨迹来看，其几大龙头地产企业都走过类似道路。例如，香港置地拥有香港中环42%的写字楼、和记黄埔拥有大量物业、而新鸿基是介于两者之间，每年租金收入和开发利润各占到50%。

　　仲量联行评估认为，在新兴的国内50个城市中，商业地产每一个业态(零售、物流、产业园区、办公楼和酒店)都潜在机遇，孕育了未来十年的巨大地产商机。

　　“新的城市体系正在形成。”从中国商报记者拿到的报告看，仲量联行认为，成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、苏州、天津和武汉等9大城市借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断成熟，“我们称它们为1.5线城市”。

　　在这9大城市中，成都已成为50强新兴城市首屈一指的房地产市场，而重庆、沈阳和天津增长势头强劲，武汉和西安表现出来良好的上行潜力。

　　“增长的天平已经由沿海地区向内陆和东北城市倾斜。这不仅因为成都、重庆、沈阳发展势头强劲，还表现在长沙、郑州和合肥等中部城市跃升为二线城市。”仲量联行大中华区董事总经理冯建强认为，仓储设施严重匮乏为物流仓储市场提供了大量房地产机遇。“目前，中国甲级仓库的总数仅相当于美国波士顿一个城市的水平。”

　　而未来1.5线城市对高品质办公的需求，会推动当地以办公楼物业为增长点的商业地产大增长。

　　“随着城市的不断发展和现代化，未来十年内，中国新兴城市50强将新建8000万平方米的零售物业和3000万平方米的甲级办公楼，为市场带来急需的高品质物业。”仲量联行报告称，中国新兴城市50强可以被看成全球范围内一个巨大规模的市场。这是一个2.9万亿美元，规模与德国相当的经济体。若将这50个城市视为一个单一实体，它会是全球第五大经济体。这些城市的发展速度远远超出其余中国城市。在接下来的十年，中国新兴城市50强将占到全球经济增长的12%，成为下一个十年业界关注的焦点。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示，随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对“中国新兴城市50强”商业房地产市场的投资兴趣也将增加，“投资机构关注的焦点是零售物业细分市场，这将成为最大的房地产市场商机。”

　　冯建强表示，这些新兴城市主要驱动力是中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内，这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。

　　仲量联行的这份报告为国内商业地产的发展描绘了一幅宏伟的蓝图。但业界也认为，在关注商业地产机遇的同时也要关注其“爆炸式增长”带来的潜在风险。