物业账单有多少收益被隐瞒？

　　在主管部门的有效监督下，截至目前，本市绝大部分住宅小区的物业公司，都按照《北京市物业管理办法》的规定如期“晒”了账单。不过，记者近日在采访中发现，有些物业公示的账单列项被业主反映与实际不符，算不清的物业账单里，故意隐瞒了公共收益。

　　经营收入不全面

　　家住华业玫瑰东方小区的业主孟先生，最近几天一直在研究小区公示的物业账单，算来算去，账单里的物业共用部分经营收支，总让他算不明白。

　　根据账单的公示，华业玫瑰东方小区2011年的物业共用部分经营收入共10.67万元，支出9.66万元，结余1.01万元。10.67万元的收入中，仅有共用部分车位一项，外墙及电梯广告收入、共用场地租赁收入和其他经营收入均为零。而在支出部分，包括人工费、保洁费、维护费、能源费等的经营服务成本共计9.07万元。

　　“且不说小区的地下车位中有部分是对业主出租的，每月每个车位租金费就能收到500元，小区里还有个对外经营的健身会所，有健身房，可以游泳，都是对外承包的，这笔收益又到哪里去了呢？”孟先生觉得，经营收入中其他三项都为零，从道理上说不过去。另外，物业服务费支出中，本就包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及工程技术人员费用，现在又来了一个维护费成本，“怎么看都有重复之嫌。”

　　孟先生告诉记者，“晒”账单本就是为了让业主们对于“物业费花哪了”做到心中明白，可不是让物业公司费心遮掩的。“我们既然交了物业费，就是相信物业公司，希望它和大家伙一起把小区维护好的。”

　　另一位不愿透露小区名字的业主也向记者反映，公示的物业账单中物业共用部分经营收入“不全面”。“我们小区的账单里，物业共用部分经营收入只有车位收入和外墙及电梯广告收入两项，共120万元，可小区里好多地下室都是被物业公司对外出租出去了的，这部分租金跑去哪了？”

　　对此，一位多年从事物业管理工作的业内人士谢先生告诉记者，随着人工成本的上升，很多物业公司收取的车位管理费，已经无法平衡收支。所以，遇到一些零头车位收入，物业公司通常都会直接充抵秩序维护员工资，“这已经是行业内的惯例了，这些零头做账时也就忽略不计了。”

　　账面管理人员费用高

　　除了物业共用部分经营收支，孟先生第二个有疑问的地方，就是管理人员费用。

　　根据账单公示，由深圳华业物业北京分公司管理的华业玫瑰东方小区，物业服务费总收费面积达19.8万平方米，其中高层住户共823户，物业费标准是3.5元/平方米/月。2011年，华业玫瑰东方物业服务费收入1681.53万元，支出1429.21万元，收支余额为252.32万元。在1429.21万元的物业支出中，管理人员费用一项达210.93万元，占总支出的14.76%；物业共用部位及共用设施的日常运行、维护费用661.16万元，占总支出的46.26%；物业管理区域清洁卫生费用140万元，占总支出的9.8%。

　　“我仔细研究了账单，保安员、保洁员的工资应该都单独算在各子项中了，管理人员费用一项就是指主管以上级别的员工。我想知道，我们小区究竟用了多少名主管，总费用才能达到210.93万元？”孟先生特意把自家的小区和朋友家的做了比较发现，物业服务费收费面积差不多的小区，有的小区管理人员费用才48万元，少了160万元。

　　“确实，我们小区的物业工作人员服务态度不错，一有报修，短时间内就能上门，兴许人工支出相对会高。但即使是这样，账面上的管理人员费用也不能多出这么多吧？”孟先生纳闷。