房产税试点“突围” 利益关系复杂只能渐进改革(2)

　　●房产税改革应该以打击投机为主，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。

　　——全国政协委员梁志敏

　　●房产税改革应针对炒房客和捂盘不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房。

　　——全国政协委员邱立成

　　“先大胆地闯”

　　贾康认为，在既得利益的阻挠下，争论不出分明。所以“要鼓励大胆地试，大胆地闯。”

　　事实上，在重庆和上海试点之前，开征住房保有环节的税收是否合法就已经经过一场争论。

　　此前官方的主要思路是设立物业税这样一个新税种来作为住房保有环节的税收。但最终物业税变身房产税，其原因是国务院失去了税收立法授权，而正常的立法程序较为漫长。分析人士称，此举意在绕开较为复杂的立法过程，利用现有税种尽快开征住房保有环节税收。

　　1985年，全国人大授权国务院在经济体制改革和对外开放等税制方面可以制定暂行的规定或条例。1986年开始颁布实施的房产税暂行条例的合法性基础来源于此。2009年6月27日，全国人大决定废止上述授权。

　　贾康认为，1986年全国人大对国务院的授权完全符合法律框架，上海、重庆两地以房产税名义启动的改革试点，是在全国人大对国务院授权的法律框架下实施的，不存在有些人声称的所谓“违法”问题。

　　“既得利益顶死了，要争论出个分明来不可能。所以要用邓小平的改革智慧，在一些已有大方向的改革事项上不应停留于争论，要鼓励大胆地试，大胆地闯。”贾康说，这一税种由全国人大制定和通过相关的税法，自然是十分重要的，但客观地说，还需待以时日，等相关的立法条件逐步成熟。我国的近二十种税上升为“法”的形式的，尚屈指可数，目前更需做的是支持这项难度较大的改革经过试点积累经验并优化方案。

　　“房产税开征全国人大是有授权的，先制定税法的思路正面看是有道理，但如果处理不好等于封杀了改革。”贾康说。

　　被质疑重复征税

　　有观点认为，居民在购房时已交了70年的土地使用税，同时与住房消费相关的还有耕地占用税、土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、契税、所得税等，房产税有重复征税之嫌。

　　“此前虽然没有对居民住宅征收房产税，但却有很多其他的税费，在征收房产税时要明确这些税费要不要综合改革，配套改革。是总体税费不增加还是要多收一部分？上面的这些问题解决了才能设计方案。”社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌说。

　　我国目前与住房消费相关的房地产税至少10种，按照开发、保有、交易等不同环节可分为三类，主要有耕地占用税、土地增值税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、契税、所得税等。

　　在这样的背景下，不少人质疑针对个人开征房产税涉及重复征税。

　　“根据某房地产公司的预算，至少可以整理出30多种收费项目。”吴晓灵此前表示，居民在购房时已经交了70年的土地使用税，现在又要作为一个财产持有者进行征税，这里应该有一个考量。

　　社科院财经战略研究院在去年发布的报告中称，房产税改革应该协调房地产各个环节的租、税、费制度，对房地产交易环节实行轻税，而提高交易完成后的所得税负。

　　去年底财政部部长谢旭人在接受《人民日报》专访时称，将认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。

　　有助地方税体系构建

　　支持房地产税的学者认为，房地产税是地方税体系的未来支柱之一，而目前地方政府的收入来源是扭曲的。

　　“房地产税是市场经济体制建设和通盘配套改革中不可或缺的地方税体系的未来支柱之一，而这种地方税体系的建设已时不我待，亟须积极推进。”贾康一直坚定呼吁房产税改革，完善地方税体系是理由之一。

　　“所有炒房的人争夺的都是黄金地段的不动产，炒出什么样的天价都有可能，把房产税定位在高端，政府只要管规则、管收税，炒得越高税越重。每几年对这些房子做一次税基评估，税基不断抬高，政府多收这些富豪的税充实国库，支持保障房建设，这就是很好的循环。”贾康说。

　　安体富也认为，应该开征房产税，房产税主要作用是规范地方政府的行为，而目前地方政府的收入来源是扭曲的。地方政府在财政吃紧的情况下就卖地、借债和乱收费，这是很不正常的。房产税未来应当作为地方收入的主体税种，杜绝扭曲的行为。

　　中央财经大学财经研究院院长王雍君表示，房产税的优势在于是可持续的，能够替代土地财政的不可持续性。

　　但中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，土地财政问题比较复杂，按照目前房产税的征收办法，完全取代较大规模的土地出让金不太现实。目前全国土地出让金达到万亿规模，房产税要达到这个规模很难。房产税出台后能在一定程度上缓解土地财政依赖严重的现象，但是不能彻底取代。

　　目前世界上大多数国家和地区都对住房征收房产税，在国外房地产税是很多地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。

　　我国财政部数据显示，2012年与房地产有关的部分税收之和为1.2万亿，虽然尚无法测算在全国铺开后针对个人的房产税规模，但数据显示，重庆试点一年房产税的征收总额仅为1亿元。而2012年全国土地出让金收入为2.85万亿。显然，即使将与房地产相关的多项税收综合起来，其规模目前来看仍无法与土地收入相抗衡。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，目前看，未来房产税替代土地出让金成为稳定财源的转换需要很长时间。

　　贾康则认为，房产税与土地出让金并行不悖，但在房产税的作用下，房价走势会更平稳，减少泡沫，那么土地出让金就不会像此前那么疯炒。

　　“房产税的设计应当综合协调，与房地产有关的整个链条的税收都要统一通盘合理设计。其中包括土地出让金、交易环节税负以及保有环节的其他税负等。”贾康说。

　　能否抑房价存争论

　　一般民众对房产税的期待莫过于对房价调控。在重庆和上海试点以来，房产税征收率均超过90%。但两地的效果并不明显。

　　除了构建地方税体系外，一般民众对房产税的期待莫过于对房价调控。

　　刘桓认为，房产税其推出时机与限购政策一致，上海、重庆的房产税大多是对增量征收，限购实际上是切断了税源。

　　“房产税不会控制房价上涨，从美国来看，出台地税前后，房价指数翻了2.8倍。”任志强说。

　　在重庆和上海试点以来，房产税征收率均超过90%。但两地的效果并不明显，低于公众预期。不仅税收收入规模不大，也没有出现房价的下跌。

　　数据显示，重庆近3年来房价基本平稳，2012年商品住宅按建筑面积计价每平方米房价为6389元，与2011年和2010年大体持平。

　　贾康也认为，房产税不能改变中国中心区房价的上扬曲线。但他认为，如果美国不推出房产税，房价上扬曲线会更高更陡峭。

　　“经济分析需要各种参数摆在一起，不能因房价继续上涨就说房产税没有用，房产税能使得曲线更平稳，副作用减少。”贾康说，房产税不能让房价应声落地，但是能弱化住房价格快速上涨。

　　贾康认为，对高端和多套房征税，在房产税的作用下，

　　●中国是少数几个没有全面推房产税的国家，全面的征收房产税这是迟早的事。

　　——全国政协委员孔庆平

　　●舆论普遍认为北京住宅产权复杂，可能最不会实施房产税。所以不如先攻坚克难，其他地区就会迎刃而解。——全国政协委员黄其森

　　想买房自住的人会选择户型小一点的，在供求紧张的情况下，控制了需求方面的冲动，提高了土地节约利用程度；长期投资不动产的，买房后不会空置，会考虑租出去，这样则活跃了租房市场；而炒房的人因为有了成本考虑，以前炒30套，现在可能炒10套。

　　贾康表示，推出房产税扩大试点，也能够在预期上形成一定的作用，现在已经逼着手上有多套房的人偷偷出手了，客观上对冲房价上升。总体的市场房价一定是收敛的，泡沫趋于受到抑制。有利于使房价更沉稳，减少泡沫。同时有利于土地节约使用。

　　房地产商潘石屹也在微博支招称，从第三套房子开始征收房产税能够抑制房价。潘石屹认为，一些人买了很多房子空置，是资源的巨大浪费，持有这些房子没有成本，又能坐等升值。而一些年轻人没有房子住，怨声较大；通过收房产税，可以把这些空置房逼到二手房市场，形成市场供应，供应量放大，房价就自然下降。

　　而在此之前要将住房信息联网，同时，不能只对商品房征收房产税，违法建筑、小产权房也要公平征收。应尽快解决小产权房问题，让住在里面的人心里踏实，也为下一步征收房产税打好基础。

　　针对“少数人”还是“多数人”？

　　目前房产税的定位模糊不清，征的是国民税还是少数人的调节税，仍未有明确说法。

　　按照上海、重庆两地的房产税试点方案，目前房产税主要是面向个人新增的多套住房，或别墅等高端住房征收，覆盖人群少。

　　上海规定本地户籍新购且属于家庭第二套以上住房以及外地户籍新购住房，按交易价格的70%征税（以后按评估价），税率为0.4%-0.6%，免税面积为人均60平米。

　　重庆的征收对象则是个人拥有的独栋别墅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。确定税率为0.5%-1.2%，免税面积为100-180平米。

　　社科院去年曾经发布一份报告建议人均住房超40平米部分征收房产税，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。此方案一出立即引发广泛质疑和争议，不少人认为免征面积过低。

　　“房产税不能每一套房都收，如果每一套房都收，且不论农村人口，城镇中至少60%的人没有这笔钱，他要交这笔税就要勒裤腰带肯定问题很大。”原全国人大财经委法案室主任朱少平在税收座谈会上表示。

　　财政部财科所副所长刘尚希也称，目前房产税的定位模糊不清，征的是国民税还是少数人的调节税，这是个关键问题。如果是国民税，见房子就征收，那反对的人太多了。如果定位为高端的税，那么反对的人就少了。

　　贾康给出的方案是从住宅高端及增量为主来入手。除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸：中国未来的房地产税改革决不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房”不实征的“基本待遇”等。

　　“应保证不增加一般居民负担”

　　在支持房产税的同时，多位学者认为，在设计上，要保证不增加一般居民的负担。

　　“直率地说，官员中不少人都是手上有好房子和大房子的人，有些公务员的房子可能也在中心地段，改革要往前推，就得有个基本承诺，就是只调节高端。不然体制内的人都无法接受，改革就无法推进。”贾康说，最笼统的办法就是第一套房不征收，也可以考虑第二套房从低征收。

　　安体富认为，房产税应当开征，但是要保证不增加一般居民的负担，比如第一套房可免征房产税。开征房产税的起征面积开始时应当高一些，以后慢慢再调整，毕竟开始时阻力很大。

　　“不能看国外，看国外什么也搞不成。只要中央下了决心，定位是少数人而不是多数人，这个一步步就可以推开。把两个试点的优点结合起来，很快就可以推开了。”刘尚希说。

　　贾康认为，目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明。相信房地产税的推出一定是渐进的。

　　“不改可能不会犯错误，但要承担历史责任，按兵不动，矛盾积累，最后矛盾集中爆发，到不可收拾，这是最坏的情况。”贾康说，中国一直在享受1992年邓小平南巡和1994年税制配套改革的制度红利。“十八大”之前中国的社会矛盾积累已经到了某种临界点，必须要痛下决心，再不实质性推进配套改革，我们的历史责任在不太远的将来会浮出水面。

　　“现在是寄希望于新的领导层有攻坚克难的决心，十八大之前是多一事不如少一事，地方改革重点得不到明确表态所以就拖下来了，但是估计今年不会重演2012年的局面，在房产税方面有望有一定的进展。”贾康说。