杭州房价三年未涨？六大热门板块价格走势回顾

　　从2010年4月“限购令”出台至今，三年多时间已经过去了。与三年前的房价水准相比，多数楼盘仍然维持在原位，还有一些甚至比当时更低，即使有一些貌似涨势凶猛的楼盘，也基本上是属于经历了“超跌”之后的“补涨”。当然，杭州楼市也出现了武林壹号8万元/平方米的均价，这个绝对市中心楼盘的价格基本上可以算是目前杭州房价的“天花板”，但毕竟是用于满足极少数高端客群的需求，比这种“房价天花板”更重要的是杭州楼市已经形成了多层次的价格梯度，不同需求、不同购买力的购房者还是有更多余地来选择适合自己的房子。不管各方数据如何，但人们的切身感受是这三年来房价几乎没涨，与武汉、成都、深圳、上海、北京等城市这三年来房价翻倍猛涨或是目前一房难求相比，用“平稳、健康”来形容杭州楼市是再恰当不过了。我们选取了西溪、申花、城东新城、九堡、丁桥、金沙湖等六个热门板块，通过现在与2010年的房价水准对比，来呈现杭州楼市过去三年的房价走势。

　　申花：23000元/平方米的价格停留在三年前

　　记者 方张接

　　申花板块是杭州楼市神话诞生的地方，神话首先从滨江·万家花城开始。

　　2007年5月12日晚上，这个40万平方米的大盘以每平方米7800元的均价入市。当时楼市刚刚有一些复苏的迹象，许多人带着干粮、马扎凳排队三天三夜争相购买。在一个月内，万家花城将一期的1500套房源卖得干干净净，这一纪录至今无人能破。

　　更刺激的还在后面。两年多之后，也就是2009年8月底，万家花城一期交付，而杭州楼市史上最疯狂的一轮房价上涨正好拉开序幕。刚刚交付的万家花城迅速成为杭州二手房的标杆，连续数月高居二手房成交榜前三名；价格也一路从每平方米18000元蹿至25000元左右，最高的成交纪录甚至超过每平方米30000元。

　　万家花城等楼盘的成功，让众多大开发商看到这一区块的诱人前景，使这里的地价也一路走高。记得2009年9月土地出让会上，欣盛房产以直接加价3亿元的豪举，拿下万家花城北面的15和16号地块，两块地的楼面价分别为每平方米9933元和9855元。在欣盛拿地一个月后，万均置业和保利地产分别以超过万元的楼面价拿下申花两块地。到了2010年的3月25日，祐康置地竞得的申花塘北地块，楼面价更达到每平方米15953元。

　　毫无疑问，申花板块是2007年到2010年杭州楼市突飞猛进的一个缩影，也是无可争议的板块成长力度最大的区域，这首先得益于城西银泰城的落子，当然还有浙江大学、城西印象城、沃尔玛以及品牌房企的进驻等众多原因。在很多人看来，申花路所描绘的城西蓝图，不仅是城西的中心，还有可能直接改变杭州的城市格局和商业格局，直接促动杭州由单核城市走向多中心城市。在这一预期的带动下，2010年申花路板块的二手房价格已经与老城西的很多楼盘持平。当时很多房地产人士形容这个区域时，甚至不惜用上“杭州的徐家汇”这样的字眼。

　　如果站在今天看那些年的申花神话，会发现不免有许多炒作的成分。一个成长性确实不错的板块，或许也存在提前价值透支的可能性。如今，随着银泰城等利好的逐步兑现，申花板块已经很难再找到其他的利好来支撑它的传奇。所以，2010年以后，当城东新城等新兴板块声势渐起的时候，申花开始步入平静。

　　这种平静当然也直接体现在了房价上，2010年之后万家花城的二手房再也卖不到每平方米30000元，当然最直接的例子是近来刚刚开盘的申花新代表——天阳的尚景国际。尚景国际是今年6月首开的，推出183套房源。上周六，尚景国际开盘加推1号楼、8号楼房源，主力户型90平方米三房，均价23700元/平方米。由于距离城西银泰城仅800米，尚景国际毫无疑问是申花板块的核心，开发商品牌形象也不错，户型也不错，其主推的90平方米户型在以大户型为主的申花板块也属于稀缺户型，但是，即便如此，价格也依然只能定在23000元/平方米左右，这当然只相当于三年前的价格。

　　西溪：比涨跌更重要的是价格梯度

　　记者 刘德科

　　如果以中海·西溪华府的均价来衡量，那么在过去三年时间里，西溪板块的房价没有涨过。

　　2010年8月，万科·西溪蝶园北区首次开盘，均价约2.5万元/平方米，所有房源均为精装修，引发摇号抢购。当时，隔壁的坤和·西溪里毛坯房均价也在2.2万元/平方米左右。今年6月份，中海·西溪华府首次开盘，一次性推出约700套毛坯房源，均价18500元/平方米左右，目前已经基本售罄。这个价格和当时的万科·西溪蝶园与坤和·西溪里相比，不仅没有涨，而且还要低不少。

　　当然，我们可以说中海·西溪华府首次开盘价格是“贴地飞行”，所以第二次开盘的价格更值得作为房价是否上涨的参照点。中海·西溪华府将于近期再度开盘，预计均价将在2万元/平方米左右。即使是这个价格，也仍然略低于三年前同区域楼盘的售价，当然还没计算过去三年来的CPI(消费物价指数)成本以及资金投资的机会成本。因此，对于城市主流人群来说，中海·西溪华府的性价比不言而喻。特别是首次开盘约18500元/平方米的均价，对于西溪板块而言，丝毫不亚于万科·北宸之光148000元/平方米对于城北板块的巨大影响。很多房地产从业者敏锐地感受到这一点，他们是中海·西溪华府最踊跃的购买群体。

　　事实上，一个城市的房价水准，更重要的不在于涨跌，而在于价格结构是否多元。以西溪板块为例，尽管中海·西溪华府的首次开盘均价仅约18500元/平方米，但隔壁的万科·西庐精装修房源目前对外报价为3万元/平方米，而附近的绿城·西溪诚园的精装修房源目前成交均价在3.6万元/平方米。中海、万科、绿城，中国房地产界赫赫有名的三大巨头，在此形成了一个悬殊的价格梯度。更值得一提的是，3.6万元/平方米的绿城·西溪诚园一直在杭州楼市成交排行榜上名列前茅，万科·西庐目前尚未开盘，但是认同3万元/平方米的意向客户也早已突破100组。也就是说，从18500万元/平方米到3.6万元/平方米，在西溪板块都各自拥有数量众多的认同者。事实上，早在三年前，坤和·西溪里的排屋均价就已经突破4万元/平方米大关，并且销售无阻。既然相同地段的公寓和排屋可以有如此悬殊的价差，为什么公寓与公寓之间就不能有巨额价差？西溪板块的三个著名楼盘已经证明：不同需求的客户，都能根据自己的购买力，在西溪板块选到符合自己生活方式及价值观的房源。

　　如果说中海·西溪华府主要针对城市主流人群，那么万科·西庐与绿城·西溪诚园则瞄准了城市高端人群。已经部分交付的绿城·西溪诚园，呈现出了极其震撼的实景，可以说代表了目前绿城公寓开发的最高水准。对于拥有“城西情结”的高端购房者来说，若不以性价比为衡量标准，绿城·西溪诚园无疑是最佳选择。当然，现在万科会说，对于高端客群，万科·西庐提供了另一种选择。万科的开发逻辑在于，市场需求永远是多元的，除了以新古典为核心的“绿城美学”，肯定还有很多人偏好其他形式的人居美学，万科·西庐将主打的是脱胎于万科·公望、万科·郡西等经典项目的“现代东方主义”。万科希望在西溪板块形成万科·西庐与绿城·西溪诚园“双峰并峙”的较量。这种愿景能否成为现实，等到今年10月份万科·西庐实景示范区对外开放时，或许可以得出更具体的结论。