杭州房价三年未涨？六大热门板块价格走势回顾(2)

　　城东新城：筑底后房价尚来不及得到释放

　　记者 李坤军

　　作为一处新兴的板块，城东新城的未来吸引了众多人的目光，随着亚洲最大交通枢纽之一的火车东站的启用，城东新城的发展步入了快车道。政府计划在城东新城周边兴建大量市政配套，有心点亮杭州的东大门。与政府的投入遥相呼应的是，大量的开发商也进驻这片区域。随着城市的外扩，如今的城东新城完全可以纳入市中心的范畴，更因着城市格局的多元化以及城市中心的东扩，城东新城未来的价值将更不可估量。

　　然而与城东新城的区域位置及诱人前景相比，城东新城的房价一直非常温吞，以最新开盘的德信·东望为例，其均价仅在20000元/平方米左右，而这个项目事实上就在地铁一号线彭埠站台边上，出行非常便捷。该区域中在售的楼盘，像滨江·金色黎明，其楼王的均价也只在20000元/平方米左右，远洋·心里的大部分房源，都没卖到20000元/平方米的均价。万科·紫台和万科·草庄的均价都已经突破20000元/平方米，但这两个项目都是精装修交付。

　　2010年至今，城东新城的房价走势一直较平稳，其间甚至还曾一度为杭州楼市房价筑过底。遥想2010年5月，当时同属该区块但项目位置略显劣势的佑康·原筑壹号开盘，其风尚公寓的均价在18000元/平方米左右，事实上，当时整个市场正处于一种敏感期，楼市已经隐隐感受到拐点的到来。但纵然如此，市场还是对这家并不以房产开发为主业的企业所造的房子表现出浓厚兴趣，购房者趋之若鹜。原筑壹号首开热卖的一个大背景是，当时城东新城的其余房子，无论是期房还是二手房，均价都已突破20000元/平方米。等到7月原筑壹号加推风尚公寓时，其均价已经突破18000元/平方米。

　　2011年1月，原筑壹号40年产权的LOFT酒店式公寓售卖，均价在16800元/平方米左右，首批房源也去化5成。

　　时间来到2012年，受整个调控大势影响，2012上半年的杭州楼市，基本已经没有成交。在这种背景下，滨江集团做了一件惊世骇俗的事情，那就是直接将城东新城的房价断崖式拉低，其让利幅度之大堪称为杭州楼市筑底。当年3月，曙光之城首开，毛坯房均价只在15000-16000元/平方米，精装修房的均价也不到20000元/平方米，结果引发抢购。随后开盘的金色黎明大一期，延续曙光之城的定价策略，不沿高架的房源，均价也只是在15000-16000元/平方米。如此售价，甚至不及当年原筑壹号的首开价格。滨江的连续跳水，逼迫很多楼盘不得不调整价格应对市场，5月原筑壹号搞了次团购，结果当年卖16800元/平方米左右的酒店式公寓，在去掉精装修后，仅售8500元/平方米左右。

　　如今的原筑壹号价位，相比现在城东新城在卖的房子，剔除各方面的因素，其真实的售价甚至还不如当年的原筑壹号，更遑论这个区域内东方红街的精装酒店式公寓曾达到过的价格高度——28000元/平方米。事实上，无论是已经售罄的曙光之城，还是正在售卖的金色黎明大二期，当时的目标都是25000元/平方米以上的，万科的草庄，其精装修大户型的房源，定价甚至想达到32000元/平方米，但在残酷的市场面前，他们最终还是选择了低价入市。

　　如今的城东新城，后来者很多，但在售价方面，大家都以理性当道，无论是信宇·锦润公寓，还是天阳·尚城国际，几乎已经与市中心融为一体了，其售价可能也仅为20000元/平方米出头，不会到25000元/平方米。杭州楼市在调控多年后，至少在城东新城，对房价的压制作用，已表现得非常明显。

　　丁桥：价格还在13000元/平方米

　　记者 方张接

　　把时间拉回到2010年4月，当时的丁桥迎来一波开盘高峰，4个楼盘集中开盘：天阳·观筑、冠宇·隽园、联合·格里，加上一直陆续推新房源的板块大盘广宇·上东城，使得2010年新春杭州楼市首场近身肉搏战就将在这里打响。

　　当时，丁桥的B3快速公交刚开通，秋石高架的通车以及物美超市丁桥店的开张，都让丁桥板块的认知度大大提高。丁桥的核心区块就是以主要商业配套新城广场为中心向周围辐射，而广宇·上东城、天阳·观筑、冠宇·隽园、联合·格里正好就集中处于这个区块中。就像是共同生活在同一个社区的四户人家，这四个楼盘共同享受着这个区块的所有公建配套。而这几个楼盘的销售价格也非常相近，广宇·上东城当时的销售均价为13000元/平方米左右，联合·格里开盘均价为12000多元/平方米，天阳·观筑公寓的售价同样为12000元/平方米左右。

　　其实，丁桥的楼盘价格就是在2009年拉起来的。在2009年7月份的时候，广宇·上东城的价格也还停留在六七千的水平上。此后不久，丁桥就迎来了爆发。到了2009年年底，丁桥板块的房价已经全面突破10000元/平方米。

　　长期以来，丁桥都是一个被价值低估的板块。但是2009年末至2010年初，越来越多的人开始发现，丁桥有着滨江式的全新规划，有大城西、三墩式的基础生活配套与人气基础，有下沙式的价格空间优势、有九堡式的城市发展枢纽功能。而且，通过近几年的建设发展，丁桥作为杭州城市未来的CLD也已初步成形。

　　当然，在2010年丁桥的交通有了巨大的改善，这也是丁桥爆发的催化剂。交通对一个板块的影响是相当大的，当时一些重要建设线路的完成，大大缩短了丁桥板块与市中心的交通时间。比如杭州快速公交B3线(吴山广场—丁桥)的通车，这将使丁桥到杭州市中心的交通时间缩短到40分钟左右。而随着丁桥公交中心站、首末站的建成，多路公交线路可以直达上东城和丁桥大型居住区。此外，主要道路也日趋完善，除已建成通车的留石高架外，当时秋石高架也已在建设中。

　　城市建设的快速发展直接拉近了丁桥与市中心的实际距离和心理距离。记得在当时，广宇·上东城曾经组织客户进行了一次寻路活动，从平海路出发到上东城现场，最快的车程纪录只有18分钟左右。

　　如今，时间已经过去了3年有余，看看现在丁桥在售的代表性楼盘，比如广宇·东承府和玺之湾，价格依然保持在13000元/平方米上下。纵观杭州楼市整个价格体系，丁桥依然是主城区范围内价格最低的板块，丁桥依然是“价格洼地”。

　　究其原因，与板块内楼盘的低调气质有关，丁桥的楼盘定价都“心很平”。板块带头大哥、50万平方米的广宇上东城，其背后是一个素来低调务实、默默做品质的企业，而板块内其他近十个楼盘体量又都不够大，各自为战，使得丁桥板块相面对其他板块一轮接一轮的价值炒作，显得平静而容易被人所忽视。

　　其实，丁桥拥有不错的地缘优势，秋石高架和同协路将把丁桥与城东新城、钱江新城融为一体。与杭州的其他新城区相比，丁桥拥有不错的居住氛围，因为大量的经济适用房与农民拆迁安置房带来了稳定的居住群体。尽管有一部分人认为保障房过多会影响一个区域的居住品质，但是仍然有很多证据可以驳斥这一观点。比如日本东京著名的城市综合体——六本木新城，其住宅楼有一半供给回迁户。因为开发商认为，原住居民不仅是六本木新城土地的所有者，还是该区域街区活力的源泉。留住他们就是留住邻里亲情，以此凝聚该区域强烈的居住生活氛围，提升新区的内在质量，形成良性循环，使更多人进驻，使街区焕发活力。开发商也曾担心过，原住居民是否能够和后来的居住者融洽相处，在生活居住习惯上是否存在着不可调和的差异。但从后来的实际情况来看，他们之间相处得非常融洽。