宁波存量房直逼警戒线 开发商割肉断腕求生存(2)

　　宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：我是这样算的，如果说8500元钱卖掉了，现在钱收进来了，你把这个钱用活了，你每年大概还有7%—8%的回报，如果说你压了一年、压了两年，等于是9000元卖掉的话，还不如现在8500块卖掉。这个账大家都会算，资金是要活的去算，不能死的去看。

　　开发商正在进行楼盘展示

　　《经济半小时》记者了解到，太守名府在2009年拍下的地块，折合楼面价达到了当时的最高值15800每平米，之后地价开始走低，仅仅相隔700米的阳光威尼斯二期的地价只有4580元，仅仅楼面价就相差了10000多元。

　　谢耀生告诉《经济半小时》记者，距离这里2公里的余姚东部新城，均价已经跌倒每平米8000元左右，正是对今后的市场走势难以把握，他们才迟迟没有开盘。

　　宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：一直没有开是因为人气不足、信心不足，大家都还在等，可能还会跌，因为房地产是买涨不卖跌，你现在在跌大家都等。

　　《经济半小时》记者在走访中发现，宁波的很多楼盘都延后了开盘时间，一些楼盘的售楼处只展示楼盘和房型，具体开盘时间却是待定。在位于宁波鄞州区的万里江山售楼处，所有的准备工作已经就绪，但具体开盘时间和价格却没有确定。

　　宁波鸿城置地有限公司总经理助理 邱纪荣：我们准备是在第三季度要销售的，现在目前情况来看，现在市场还是属于动荡不安的局势下。总体来说目前还看不出来，可能到今天夏天，8月份这样，可能会有一个明朗趋势会出来，包括是像上行下行的情况可能会出现。

　　《经济半小时》记者调查了解到，当时万里江山的拿地成本折合楼面价在每平米7200元左右，但是目前鄞州区的平均房价只有12000元，相比去年9月份的最高均价16000元每平方米，下降幅度达到了25%。

　　宁波鸿城置地有限公司总经理助理 邱纪荣 ：前四个月，应该说从开春来讲，销售就不怎么样，那么5月份有部分的一个口头政策的宣告以后，稍微成交量有点上来，但是总得形势看居民的一个购房意愿了，跟前几年相比，有的时候甚至比2008年还要弱。

　　不仅仅是商品房价格下跌，二手房的销售也出现了量价双双下跌的市场行情，统计数字显示，从去年6月份之后，二手房的成交量始终徘徊在1600套左右，成交价格也随之下落。在宁波南天房产的一家门店，《经济半小时》记者看到一些房源信息上直接下调了价格，店员陈国君告诉《经济半小时》记者，去年3月份生意好的时候，她一个月就销售了近10套二手房，但是今年却只有一两套。

　　宁波南天房产旗舰店经纪人 陈国君 ：现在一个月大概一到两个最多，都是在变化的，客户心里想好了，也看了很多套了，真正要下订单，朋友一讲，再考虑考虑是不是还会再变化，现在客户的心里都是买涨不买跌的，就是有点那种感觉。

　　由于成交量急剧萎缩，一些二手房公司不得不关掉一些门店，在宁波市区《经济半小时》记者就见到多家已经关门的二手房门店。在南天房产公司，薛敏强向《经济半小时》记者提供了宁波市六区今年前四个月的销售房屋数据。

　　宁波南天房产总经理助理 薛敏强：跟去年同期比的话就没法比了，二手房市场它有将近67%的降幅，那么新房市场可能还好一些，只有30%的降幅。

　　在去年销售量下降的情况下，宁波市新入市的房子却在增加。在宁波爱地公司，市场总监许哲给《经济半小时》记者看了一份图表，上面的数据显示，2013年宁波市成交的住宅用地69宗，商住楼用地13宗，其中住宅成交的土地是305万平方米，商住的成交面积是91万平方米。

　　宁波爱地房产市场总监许哲：宁波存量可能现在是个历史新高了，官方的数据是至少超过35000套，35000套商品住宅，如果我再算上安置房，政策房、安置房、政府建的经济适用房也好，或者说原来的一些人才房也好，房屋增量会更大。

　　在宁波市的镇海区，《经济半小时》记者看到，正在建设的楼盘一个接着一个，这就意味着未来会有更多的新房进入到本就已经疲弱的宁波楼市。

　　宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生 ：那么一般的专家来讲，供应量最好是6个月是最合理的，增量房产能够在6个月消化掉是比较合理的，超过6个月市场就有点供大与求了，8个月是警戒线，那我们两年多这是警戒线以外的警戒线了。

　　宁波楼市供大于求 限购政策有所松动

　　一方面是楼市的持续低迷，一方面是房屋供应量的持续增加，显然宁波楼市供大于求的局面已经形成，那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险，开发商会不会出现资金断裂呢？

　　随着宁波楼市价格和销量的双双走低，前些年疯狂拿地留下的后遗症开始显现，当时拍出的一个个地王不断推高楼市价格，然而当价格下跌、销售停滞不前的时候，一些开发商出现了资金紧张，甚至断裂。那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险呢？

　　宁波现在出现大量滞留待销售的楼盘

　　随着宁波房地产价格的下跌，面粉贵过面包的现象越来越多。谢耀生告诉《经济半小时》记者，实际上宁波的目前的跌价楼盘亏损的已经是很多了，特别是2009年2010年，拿地的这些项目，基本上都亏损了。就在他开发的楼盘附近，一个楼面地价超过每平方米16000元的楼盘，开盘均价只有2万多元，如果销售不顺利必然亏损。

　　宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：精装修的，每户人家还有一个室内游泳池，这样的楼，它本来想开5万块钱一平方的，如果开5万块钱一平方，那可能还有一点比较好利润，大概利润率在20%以上，这么一个水平，那现在它只开到2.6万，我估计要亏损，亏损的可能要还蛮多的。

　　在宁波爱地房产市场总监许哲看来，导致宁波楼市下跌的原因，一方面是供应量持续增加，远远超出了宁波当地的消化能力，另一方面，就是限购政策的持续影响，导致购房客户的结构发生了变化。

　　宁波爱地房产市场总监许哲 ：特别是到了房价走稳以后，房价不怎么涨了以后，市场投资性的需求慢慢就出去了，到后面的话基本上就很少基本上就没有了。因此整个市场需求的是一个自住需求来支撑，自住需求它经过一波集中释放以后，生长就没有那么快。

　　另外，越来越紧的房贷政策，也抑制了一部分改善性需求。

　　宁波爱地房产市场总监许哲：信贷收紧直接导致了购房成本的一个上升，因为我们的客户都是自住客户，都是刚需或者改善性的客户，而且是以刚需为主的，利息成本的上升、首付比例的上升对他购买行为影响是非常大的。

　　许哲给《经济半小时》记者算了一笔账，如果贷款利率不享受折扣，甚至还要在基本利率基础上上浮，那么就有15%到20%的利息成本增加，如果是贷款25年或者30年，那么利息的成本就要增加10多万元。

　　宁波爱地房产市场总监许哲 ：一个是实际支出增加了，另外一个贷款难度也增加了，放款的速度变慢，审批、各方面的环节，有些小银行它甚至这一块就不放了，审批的难度也增大了，相应的购房的动力就没有那么足了。

　　《经济半小时》记者在宁波采访了解到，从今年5月份开始，宁波全市限购政策已经有所松动，现在只核查所购房区域内是否有两套以上房子。而在过去，只要在宁波大市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。据说这个限购政策不发文、不宣传，只是在内部会议上进行了口头传达。

　　《经济半小时》记者在一些楼盘采访的时候，销售人员也确认了这个消息。

　　《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我在这边可以买是吧？

　　银亿东岸销售人员：对。刚刚可以吧。其实你先去打购房证明，电脑会显示起来，……这东西你不用问，你不用管，他反正然后进去。

　　《经济半小时》记者：可以打进购房证明。

　　银亿东岸销售人员：对。

　　《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我的户口是在宁州区(音)，然后我那个有房子的，就在咱们这边还能买吗？

　　雅戈尔铂翠湾销售人员：您在那边有多少？

　　《经济半小时》记者：两套。

　　雅戈尔铂翠湾销售人员：现在的话新政策出来了，……没有什么关系，就是最好还是拉一个购房证明，这边的话就拉一个购房证明。

　　进入到今年5月份，随着市场上一些楼盘大幅度的降价销售，房产商以价换量使得宁波楼市的成交量有所回升。

　　宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：实际上真正的需求还是有的，不是说市场需求没有，像我们宁波上个礼拜成交量就开始长来，这个需求是什么？是价格带动，宁波的好多楼盘都幅度跌价，跌的都是三五千，一共才一万五六千，它跌了三五千，什么该面？大家在三分之一、四分之一这样一个水平往下跌，那么往下跌以后，就有人勇敢的入市了，感觉就是到位了，我要冲进来了。

　　【半小时观察】

　　有媒体把宁波的楼市，形象地比喻成“电影院”，在这里上演着不同类型的电影大片。先是奉化兴润置业无法偿还债务而致破产，实际控制人沈财兴锒铛入狱，这是震惊业内的“商业片”；随后余姚·世茂牟山湖掀起“降价40%”的大旗，轰动一时，被业内视为楼市的“动作片”；4月底，潘火板块的奥克斯·盛世缔壹城，单价最高直降5500元/平方米，引老业主怒砸沙盘，演绎了一场“武打片”；各种大片让宁波楼市的困局一览无余。即使是限购政策松动，也难见春风。经济规律总会在适当的时候出场。供大于求，必然会导致价格下跌，这是铁律。