链家地产力推"连环单" 买房者钱房两空(4)

　　专家点评：

　　记者看到小莹提供的投诉资料中，有一份链家地产签约服务承诺书和一份解约通知书，承诺书没有填写内容，小莹说这是其他门店提供给她的，承诺书中第5条为“交易不成功承诺：在交易过程中，任何原因造成的交易不成功，我们承诺，退还您所缴纳的中介服务费（不含实际发生的代收评估费、担保费及支付给业主的购房定金）”。记者向链家地产区域经理询问过，这个承诺书每个门店都有，一般在和业主签约时，都会提供给业主一份。不知小莹签约的门店，为何没有让业主填写的承诺书。解约通知书上写着，现通知乙方小莹，丙方北京链家房地产经纪公司解约。既然已经解约，中介公司是否就应该退回小莹缴纳的5万元中介费？

　　今天参与节目的嘉宾：经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所律师邵桐，一起来讨论相关问题。中介的后期服务，包括资审、网签、过户等等什么都没有启动，现在第三方也已经解约，中介公司是否就应该退回小莹缴纳的5万元中介费？

　　包华：就现实这个案例而言，很难退，因为中介公司所收费它是分项目的，这5万块钱可能分在不同的项目上，比如说居间费用，这笔费用在中介服务的费用里面占大头的，它一般相当于购房款的1.5-2%。在这种情况下，如果双方已经交易达成，往往中介公司不会再去退居间服务费用了，而这个可能是现在业主购房人损失最大的一块。至于后边所说的，比如说代为办理抵押、代为办理担保、代为办理贷款等，这些手续费用不是太高，可能就是几千块钱而已，如果是确实没有操作的话，这笔费用是能退出来的，但是在整个5万块钱中介费里这是一个非常小的比例，所以我觉得就目前这个案例来说，购房人想去全额退回款项是非常困难的，尤其是在承诺书没有签署的情况之下。

　　经济之声：您刚才提到了承诺说没有签署，我们假定说它承诺书签署了，承诺书第五条当中提到，交易不成功承诺在交易过程中任何原因造成的交易不成功，我们承诺退还您所缴纳的中介服务费，那么刚才您刚才所说的那个理由，我们跟这条承诺放在一起的话，作何理解呢？

　　包华：承诺书应该是我们中介公司在草拟的示范性文本，在交易过程中为了帮助客户打消交易顾虑，提高中介公司的信任度作出的承诺，承诺的范围也只是针对中介费用而言。所以我觉得如果这份承诺如果签署的话，那么对于购房人来退还费用是非常有利的，但是很遗憾的是，这个案例里没有签署这个承诺书，所以也不能把它作为一个三方来判定权利义务的依据。

　　经济之声：而且甚至小莹就没有听说过有这样一个承诺书，她手里这份承诺说是其他门店所提供给她的，这一条我们要特别注意一下。我们现在看到小莹的手上还有一个解约通知书，上来写的是通知乙方小莹，丙方北京链家房地产经纪公司解约，那么现在我们听到我们的记者在和我们的中介进行沟通的时候，中介公司也就是链家地产方面说还没有解约，它不知情第三方已经解约一事，邵桐律师从法律层面上来说，第三方出具的节约通知书，是不是可以证明三方都已经的知道了解约的事情，它是否有法律效率？

　　邵桐：我认为如果是链家这方出具的解约通知书，而且盖了章了我认为可能是有法律效益的，双方之间的合同也就不复存在了。那么双方之间的权利义务还是要根据合同当中的约定，比如说仲裁条款、比如说相应的责任，肯定还是要按照合同当中约定来执行的。

　　经济之声：换句话来说，既然链家地产方面已经出具了解约通知书，他们的区域经理也好，门店经理也好，就不能说他们不知道这个合同已经解约了。

　　邵桐：只要有相应的证据可以证实他们出具了解约通知书，就可以证明这个合同已经解除了。

　　经济之声：小莹说，中介承诺小房子一定能速销卖出，他们才敢签约，购买大房子，而小房子始终没有卖出，这也是现在无法执行大房子合同的关键原因，中介是否也应该为交易无法继续，承担责任？包华从你的专业角度房产交易专业角度来说，链家地产方面在这桩三方交易当中是否也存在着一些责任？

　　包华：不仅是存在责任的问题，而且是存在一个重大的过错，也就是说在选取一种交易模式的时候，一定要告诉自己的客户，这个交易模式中存在的风险是什么，这个案件中明显是中介公司在撮合双方交易，并且在说服购房人采用连环单方式来卖方的情况下，并没有对购房人做出风险提示。而且记者在进行暗访的时候，我们也听到，链家公司的工作人员，也没有做任何的风险提示，在这种情况下，作为一个的专业的中介机构，其实本身也是的失职的。另外，这种交易模式中，链家公司不仅是一个咨询方，更多的它还是一个具体的操作方，它给客户提供这样的交易模式，同时说服客户相信这种交易模式的可靠性，而且代为履行这种交易模式，所以它的责任是非常重大的，所以如果没有做任何的风险提示，如果在履行过程中，依然没有给客户其他的一些建议，避免客户发生损失的话，我认为中介机构它的责任非常大，需要承担一定的责任。

　　经济之声：小莹后来登陆北京市建委网站查询，经纪人杨梅、店长仲维超都没有经纪人资质备案，合同上，中介签的是完全陌生的2个经纪人的名字，这是否在掩藏杨、仲二人无资质的事实？

　　包华：这种做法在中介机构我所了解到的情况，都是非常常见的，您具体沟通的这个人可能没有经纪资质，那么有经纪资质的人，最多是在合同当中做一个署名，这种情况在经济行业非常普遍，我并不是说一定要强调这个经纪人通过考试，他的水平一定能通过大家满意，不是这个意思，我是想说，如果这个人确实没有经纪资质，你告诉我们的客户，让我们的客户能有所了解，对于他提供的服务能有所的判断，这个是最起码的诚信程度，如联诚信都没有的话，中介公司它的作用也荡然无存了。

　　经济之声：邵桐律师，有一个法律方面事情，我想向您做一个的简单的咨询，就是我们在向链家来资讯或者核实相关事实的时候，链家方面的黄经理给我们强调你们的报道要客观公正，但是我们的记者向他询问相关的问题的时候，又提到媒体没有权利进行核实。那么从相关的法律规定上来说，我们记者应该做什么，不应该做什么？

　　邵桐：我认为记者核实相关的事件的真实性，以及相关问题的细节的时候，我觉得链家公司的负责人员应当如实的答复。但是我们国家对于新闻报道是有相关规定的，对方当事人或者不特定的人员在拒绝新闻核实的情况下，法律没有一个规定的强制的义务，说他必须配合，所以这就造成了我们在核实新闻报道细节的时候遭到拒绝，但是没有法律依据来强制约束的这种情况出现。

　　经济之声：最后一个问题请教包华，现在中介公司现在在大力推行“连环单”，这个连环单出现的背景就是现在限购的政策，我们刚才也说了中国挺有意思，它总是上有政策、下有对策，中国人总是能相处各种各样的办法，来规避某些政策的制约，这是不是会扰乱正常的房屋交易的秩序，会带来多大的影响？

　　包华：连环单本身这种交易模式，其实是可以理解的，因为两边都是一个合理住房更新或升级的需求，那这种合理需求存在的情况下，才会有这样的交易模式出现。关键这种交易模式有它天生的弊病就在于它的不确定性，只要我们在设计我们的产品，在设计我们服务类型的时候，我们可以把这些不确定性告知我们的购房人或者卖房人，而且得到他们的理解支持，同时能够设立相应的一些条件或者一些模板，能够回避这样一些责任就可以了。我们现在出现的问题并不是连环单本身的它自己客观模式和合理需求的问题，而是我们现在在使用这种交易模式是，没有尽到一个审慎义务，没有尽到一个尽职尽责的义务，在这方面出现了问题，所以我认为这种交易模式可以再进一步的提高和更新，以满足买卖双方的要求。