温州楼市：炒房者的天堂与地狱(2)

　　鹿城广场

　　见证温州楼市盛宴落幕

　　鹿城广场，温州最贵的标志性豪宅，坐落在主城区鹿城区的核心位置，北朝开阔的瓯江几栋外立面非常时尚的高层住宅一字排开，几乎每个温州人都知道关于它的故事——在2011年楼市最火爆的时候，开盘均价4万元/m2左右，但在炒房客的疯狂转手里一度被叫到每平方米八万到十万元，如今，它的二手市场挂牌价是4万元/m2，仍鲜有成交。全国媒体关于“温州楼价已腰斩”的报道，多半就是从鹿城广场的这个价格轨迹上流传出来的。鹿城广场是温州楼市从神话到幻灭的最具有典型代表性的楼盘。

　　我们在温州的第一天采访，就是从鹿城广场开始的。的士司机把我们送到一个貌似五星级酒店的大堂门前，说“到了”。走进这个大理石地板铮亮、摆着巨型欧式沙发的豪华大堂，正疑惑是不是弄错了地方，向前台服务生一打听，才知道这里就是住宅大堂，而且销售中心早已撤了，因为所有单位都卖完了。记者扮访客等人在大堂溜达，只见不少老人或者保姆带着孩子在玩耍，其中一张沙发上坐着一位衣着挺讲究的五十开外的大婶，手里拿一长串粒粒晶莹的红玛瑙珠子在默默把玩，神情有点寂寞。

　　记者过去跟她攀谈，大婶似乎找到了聊天的对象，滔滔不绝地说：“我现在住的是一层两套打通的望江单位，景观是最好的，有1000平方米，光管理费每月就差不多1万元。当时这个楼盘的开盘价只是4万多元/m2，但我们没抢到一手房，这两套单位是别人转手出来的，我们买下时的单价要7万多元/m2。可是现在这里二手才4万多元/m2。原以为买到这个房子是能炒房赚钱的，没想到现在亏了这么多，那干脆就自己住吧，享受一下。”

　　如果说鹿城广场是温州楼市的一个缩影，那么这位住在7千万豪宅里的大婶，则是数以百万计的温州炒房族的代表，他们被突然而至的楼市冰冻期套牢了大量的资金，每人都手持多套房产，甚至还要同时供着几套房产的贷款，但是他们中的绝大多数人面对负资产的心态之淡定，倒是记者所始料不及的。

　　“非常”时期的买房故事

　　温州楼市真的如外界传闻的那样出现崩盘、楼价腰斩了吗？我们确实不能以某个楼盘当年被炒房族托高的巅峰楼价，对比现在的二手价，从而判定楼价已经狂泻。从官方数据可以还原比较真实的温州楼价： 2011年最高位时大约是3.4万元/m2，现在则是2万元/m2，总体跌幅约三四成。

　　曾经，疯狂炒房暴富

　　炒房团“全军覆没”？多数只是“白干了几年”

　　任何一个投机牛市，都有一群“神人”作为热钱符号。代表中国楼市前几年疯狂岁月的符号，无疑是“温州炒房团”。

　　黄金岁月 炒房如印钞票

　　“温州炒房团”最早始于2001年，当时《温州晚报》牵头组团到楼盘现场看房购房，这种把商务考察与旅游观光两者合一的异地营销方式，算是第一个“吃螃蟹”，市场反响热烈。2001年8月，首个150人的购房团抵沪购房，仅两天时间，就有48人签约下单，首个购房团成交总额5000多万元。当时有一个说法，上海世茂滨江60%的房子被温州人买走了。

　　记者采访了当时的炒房团组织者曹先生，他现在已成功转型任职某大房企的销售总监。回忆起那段“赚钱易过借火”的岁月，还忍不住嘚瑟：“我们组织数百人包机去炒楼，收入包括四大块：一是人均收五六百元的报团费；二是楼盘给我们的销售代理费；三是成交佣金；四是客户一开心赏赐的丰厚红包。”温州炒房团的“路线图”向北跨越长江，向西溯长江而上，向南奔赴海滨城市……炒房团成员也从企业老板，逐渐壮大到一般的工薪族。占据温州40%市场份额的本土房企中梁地产集团常务副总陈永峰对记者感慨地说：“2010年我们开发的香堤半岛开盘卖25500元/m2，后来升到38500元/m2，再被炒房团炒到6万、8万甚至10万元。认个筹转下手就能赚几万元。”

　　放松限购 会否卷土重来？

　　随着这轮“史上最严厉”的房地产调控开始，温州炒房团中的很多人被大量的房产套牢，甚至还要欠上巨额债务。然而，温州炒房团是否真如外界传闻的那样血本无归、过着一贫如洗的悲惨生活呢？错了。大多数温州人家底厚实得很，很多炒房者其实早年已经获利甚丰，这次调控所导致炒房亏损，顶多也只是令身家缩水，白干了几年而已，远没有到伤筋动骨揭不开锅的境地。像一位在当地大学教书的老师，多年来兼职炒房。他最早期投入的是150万元，从2004年开始在上海炒房，不断买入卖出，几年下来加上在实业方面的投资总共赚到了2150万元。他用这些钱在楼价最高峰时在温州买了9套房子，如今被套住了，市值只剩下1100多万元，身家蒸发了1000多万元，但算总账，他之前还是赚到了。有数据认为，温州炒房团要“全军覆没”至少要满足一个条件：全国房价下跌30%~40%以上。而目前除了极个别城市，暂时还没有出现这样的跌幅。所以说“此前盈利巨大的炒房团现在已一贫如洗全军覆没”，纯粹炒作而已。

　　至于说限购限贷松绑以后，炒房团会不会卷土重来？当地专家一致认为“不可能”。楼市已进入调整期，楼市不可能再出现大幅飙升。而且很多人在这轮炒房中吃了大亏，资产大幅缩水，很多人都不敢再贸然涉足炒房。所以，对温州楼市来讲，“跌跌更健康”。

　　一群“神人”玩转一段楼市疯狂岁月

　　“温州炒房团”的前世今生

　　如今，痛定思痛