杭州楼市调查：当初降价是假摔 现在是真跌(2)

　　谁在逃离楼市

　　除了余杭区，杭州萧山区，也是今年楼市寒流中，杭州受影响最大的区块。这里的楼盘，许多都已经是半开工或是停工的状态。

　　这家商住公寓的售楼大厅里，只有3、4个销售员，看房人不多。

　　邵林平，萧山当地的开发商，在房地产市场打拼十几年，2008年楼市危机过后，他对房地产投资变得格外谨慎，坚持底价拿地、理性定价、快速销售，2013年当别人为楼市疯涨而兴奋，他却感到危机临近。

　　2013年他们周边的房价是两万多的时候，邵林平把开盘均价定在每平米13000元，邵林平说，这两年自己已经就预见到这个市场风险的存在，如果当时这个盘子自己心理价位，如果每平米再高2000元，今天自己就没有这么一个销售结果，因此，开盘定价非常关键。

　　9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，虞晓芬他们今天来调研目的，就是要看看楼市的反映。而邵林平关心的，则是考虑是否要退出地产业，这些年，海外和国内大型房地产企业纷纷踏进杭州，土地竞价日趋激烈，楼市挤压也越来越明显。

　　浙江新世界房地产公司董事长邵林平说：房地产我觉得还是，还是就是要谨慎，要谨慎。不是说，不是说是每个人或者是每一个，每家企业都可以来做这个行业，这个毕竟是就说要有一定的前瞻性，十年前你只要有钱，土地买进来以后，傻子都能赚钱。接下去，接下去没有这种，没有这种可能了。我觉得短期来看，就这个行业我一定不碰了，就短期来看。我所谓的短期我可能是三年、五年。

　　让邵林平想打退堂鼓的另一个原因，是房地产市场在某种程度上依然还算不上真正的市场。土地供应量不确定、供应信息不透明，是一直没有解决的大问题，楼市泡沫的形成，和土地出让机制也有一定关系。土地市场你不应该，把土地财政看做是政府的钱袋子，你缺钱了你就卖地，缺钱了卖地，你没有个计划那肯定是不行的。我觉得政府我觉得要控制好房价，我觉得要土地市场进行一个有序推地。比如说今年本地的市场你的消化率是一百万平方，那你这个土地你就推一百万平方，或者是110万平方米，你不能说今天市场的容量是一百万平方米，我明年的土地推出量是五百万平方米或者是一千万平方米，那不是这个市场就乱套了。

　　邵林平提到的这个问题，虞晓芬很认同。如果土地出让建立成熟有序的机制，市场供求关系也能捋顺。有序的土地供应对开发商来讲，也可以形成一个稳定的预期，比如杭州市每年大概有八千亩地。开发企业今年不买，也可以明年买，也可以后年买，然后他对整个市场的供求关系，都有个相对稳定的一个估计，而不会出现今年上半年拿地的时候，觉得供求关系，这个区域的供求关系是基本匹配的。但是到下半年，政府在这个区域，或者在这个城市里面大规模供地了，一下子就是改变了整个市场的供求关系。

　　通过追踪研究虞晓芬发现，杭州的土地，每年并没有一个基准供应量。楼市热，土地投放量、成交量有时候能达到正常的2到3倍，楼市冷，投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地产冷的时候，土地的成交量也很小。那么土地的成交量少了以后，我们其实又可能出现，等房地产市场回暖的时候，商品房的供给量又减少了。这个其实就出现，其实形成了一种错配。

　　从2010年起，杭州市平均每年新增住宅用地近667万平方米，每年可建商品房规划面积达到1600万平方米，而杭州平均每年商品房销售面积却只有700多万平米。虞晓芬说，过去几年其实已经证明了这样子一个关系，商品房的成交量和土地的供给量完全是成正比的。那么这个情况呢，我们觉得就是加剧了市场的一种波动性。

　　市寒流中的暖流

　　在杭州，我们看到了楼市里截然不同的风景。而寒风中的楼市，此时也开始出现了意想不到的分化。根据记者了解到的数字，杭州市今年共有近600个楼盘在售，可提供14.2万套房源，如果按照今年第三季度，杭州月均成交量6000套房源计算，至少得需要23个月来消化库存。继续调整，修正价格，挤出泡沫，几乎已成定局。

　　然而就在此时，房博会上也在降价销售的同时，传出了另一种信号。短短三天，杭州房博会吸引了25万人，比去年的参观数增加近5万人。

　　不仅如此，久违了的温州、台州购房团的身影，又一次出现在了杭州房博会上。

　　乐居杭州公司副主编上官剑说：来参加房博会的观众，比较喜欢展会上寻找一些性价比比较高的一些楼盘，他就需要一个比较。因为现在的话，很多都是在近郊的一些楼盘，那他要去近郊的话，需要一定的时间，他集中可以在一次性的房交会上就看。

　　房博会上，买房讲座人气很旺，专家卖力地解答着看房人的疑惑。随后的整个十月份，杭州商品房销售达到1.2万套，回应着房博会上的热度。市场的回转，逃不过开发商的眼睛。但重新被修正的竞争格局，已经让他们调整了经营策略。

　　原计划今年四月份推出期房新盘，然而，贾鹏翔却没有急着推出，而是把期房建成了准现房。远洋地产杭州公司总经理贾鹏翔回忆说：今年年初，由于杭州个别楼盘的降价，引起整个杭州市场的一个连锁反应，所以我们把一些开盘的节点都往后推迟了。那么事实上证明这几个月来，客户原来中意我们的客户，他还是在等待，还是在观望，所以我们到了9月底开盘的时候，客户还没跑掉。虽然推迟到9月开盘，但当天200多套房源全部售罄。

　　贾鹏翔充满信心地说：杭州市尽管是在一个叫冬天踢了一场甲级联赛，房地产甲级联赛，我们还是认为这是一个成熟的市场。成熟的市场就表现为几个，第一个杭州我们非常稳定的三高，第一高就是房价是高了，第二高存量是高了，存量高不是坏事，存量高表明市场充分竞争了，不是一个稀缺的，充分竞争了，充分竞争情况下就看谁有竞争力。那么第三个高就是市场的需求也是高了。那好，供应高、需求也高、价格也高，整个甲级联赛就处在一个很高的水平上来踢。全国的镜头、频道都调到杭州的房地产来。

　　进入十月，杭州滨江区，被杭州人称为售楼“尖刀”的这些小伙子又活跃了起来。在一家售楼处旁，我们遇见了几位从浙江金华来看房的客人。我们这几天一直都在杭州看房，但房价好像并没有跌下，绿城等许多楼盘价格依然保持在原来的价格上。

　　我们走进这家售楼处，沙盘前地产置业顾问小沈，今天已经接待了15组看房的客人，他不得不加快自己的脚步。这里的情景，让人很难与年初杭州楼市“降价潮”联系在一起。九月份的时候，小沈他们的新盘还没有拿到销售许可证，都说金九银十，眼看着“金九”错过，小沈心里很着急。而9月30日央行宣布，对拥有1套商品房住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，将享受首套房贷款政策，如同天上掉下的馅饼。

　　小沈说：杭州市政府，在这几个月出台的政策，其实都是利好的政策。包括说截止到现在为止，已经把限购、限贷都已经放开掉了，这对杭州房市上来说，应该是一个非常强的强心剂。

　　不仅是杭州，进入十月，全国房地产销售，都出现了松动迹象，10月北上广深一线城市，上海新建商品房成交面积109万平米。环比上涨43%。广州新建商品住宅成交面积78万平米，环比上涨45%。北京、深圳新建商品房成交面积，环比也分别上涨18%、52%。

　　有人说，从解除限购令，到解除贷款限制，都是政府在救市，但在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，这些原本就只起短期调控作用的政策，调控目标一旦实现，本就应该退出，让市场恢复本来的弹性。就好像我们生病了要打点滴，病症消失就应该撤掉点滴，但不能把撤掉点滴，解释成“人病危了”一样。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为：过去在整个房地产市场供求偏紧的情况下，我们不得已出台了一些行政性的手段来抑制房价的上涨。那么现在供求关系发生了变化，这些行政性手段逐步在退出，回归到市场本源的供求关系，这个是一个调整和优化，我认为不能简单地看成是救市。应该看到这个政策是一个根据变化了的市场情况，实事求是的一个政策的调整、优化和具有未来改革方向的示范的信号意义。

　　第三季度房地产市场数据出来后，秦虹做了分析，她认为，2014年楼市供求关系总体偏松，部分地区过剩。房源有适当库存并不可怕，一方面有利于约束房价不再疯涨，另一方面，还有利于开发商优胜劣汰。逐步取消短期行政调控手段后，市场自我调节能力目前都在增强。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露：2014年三季度房地产市场销售数据，明显比一、二季度数据要好，这样一个市场表现维持到四季度，大致可以保证2014年房地产市场的一个基本平稳。预计2014年全年商品房销售面积的总量，将会是历史的第二高位。

　　放开贷款限制等一系列政策退出后，杭州市场的购房需求也悄然发生着变化，“改善居住需求“和”一次购房需求”原本是“二八开”，现在则变为“四六开”，想要改善居住条件的人群增长到四成。

　　小陈，就是其中之一。

　　小陈在杭州老城区有一套50平方米的两居室，他想把父母接到杭州一起生活，就住不下了。他一直想再买一套三居室，但之前因为限购，买不成。

　　而楼市的回暖速度，也超出了小陈的预期。今天他本来只是想看看，但现在决定先交10万定金，参加摇号。

　　让小陈没有想到的是，今天过来，其实本来也没有想到，要排个号，因为说明天要开盘，小陈就排了个号，但排在1200位，小陈说自己不一定说，就要买到这个楼盘，但是确实是，自己感觉到价格可以承受，包括现在的政策等等，自己感觉现在出手买房是最佳时机。

　　看好这个楼盘的，还有旁边这几家二手中介的经纪人。过山车似的行情，让他们很是感慨。今年2月，在楼市并不乐观的时候，开发商拍得了这块土地，10月份政策放开，楼市刚刚回暖，他们又踩上点开盘了。开盘价每平米22000元，基本与周边二手房价格接近。

　　开盘在即，负责人孙维强很紧张。已经有一年多，没见过这样的阵势了。杭州龙湖房地产公司营销部负责人孙维强说： 房子卖成这样的时候，已经不是卖房子的事情，多卖一套少卖一套不重要，重要的是整个的选房子的过程当中顺顺利利。今天到现场的有近2000个人，从开盘的规模来讲，应该是杭州最大的一次，所以怎么能够保证开盘能够顺利，是自己现在最担心的一个事情。

　　开盘摇号的现场气氛，让孙维强有些后悔，觉得开盘价偏低了。于是临时决定，把开盘房源从400套增加到839套，既然利薄，就多销一点。对于年初杭州楼盘的降价销售，孙维强说出自己的看法，好的楼盘不存在降与不降的问题，好的价格还是高的，一般的价格还是低的，如果说把整个房产回归市场属性，价格的波动是个必然的。任何一个好的市场也有卖得差的产品，任何一个差的市场也有卖得好的产品，未来市场，开发商拼的是“优等生”的问题，就是“全优生”的问题。