广州市区住宅租金回报持续走低(2)

　　豪宅区“江景房”回报率也不高

　　“由于滨江东板块以江景豪宅集中著称，并以大面积单位为主，因此小户型较少，其租赁市场一直供不应求。”中原地产滨江东蓝色康园分行营业经理李育强表示。选择该板块租房的多为在中大商圈做生意的老板或在中山大学就读的研究生、交换生、留学生等。此类型租客数量十分稳定，不会突然增加或减少。

　　与去年同期对比，现时该板块租金略有上升，升幅介于7%~8%。但由于滨江东板块的单位总价较高，导致出租回报率不高，以两房单位为例，面积为60~70平方米，售价为250万元左右，租金则为4000~4500元/月，出租回报率最高仅为2.16%。因此，作为与珠江新城同为广州一等一的豪宅板块，不少业主在两个板块均有购房，并且多在滨江东板块居住，而其珠江新城的单位则用于出租获利。(记者 王雯倩)

　　租金回报率哪最高？

　　市中心服务式公寓 批发市场周边物业

　　满堂红数据显示，现时租金回报率较高的二手房主要集中于珠江新城板块，并以服务型公寓为主，租金回报率普遍在3%以上。刘镜棠表示，珠江新城板块为广州中央商务区，白领及往来商务人士租赁需求较强，且周边生活、交通配套发展较成熟，因此平均租金回报率略高于其他区域，由于服务型公寓附带一定的生活服务，且多为小面积单位，较为受租客青睐，因此租金单价高于同区域其他普通住宅，租金回报率相对较高。加上租赁需求较大，租赁成交也更容易。

　　而市区专业市场商圈周边的二手房租金回报率亦处于稳中略涨趋势。据中原地产新港西分行高级营业经理张玉琼介绍，新港西板块租金回报率较高的主要有双子星城、富景花园、顺景雅苑等楼盘。由于靠近中大布匹市场，不少周边做生意的人以及采购、服装设计者都会选择租赁这几个楼盘，且周边有地铁中大站，因此这几个盘较“租得起价”。现时一间约35平方米复式一房，总价约90万元，月租金可达3200~3500元，回报率4.3%~4.7%左右。由于今年二手楼市成交淡静，不少业主“转售为租”，租盘供应量增多。因此，今年该板块租金与去年基本持平。

　　中长线投资者入货

　　不能只看租金回报率

　　面对住宅市场一路走低的租金回报率，有业内人士表示，按照目前的房价和租金，租金回报率在房产投资的参考价值越来越少。刘镜棠表示，物业投资价值包括物业自身升值保值能力及租金回报率两方面，若用资金回报率来衡量房产投资价值，本身就有些片面，忽略了物业增值所带来的收益。而龙斌也指出，中长线投资者若想从中获利，除了租金之外，还需要综合物业素质、区域规划以及自身家庭经济状况等。

　　以总价100万~150万元的投资预算为例，投资者若选择市区置业，可买带有优质学位的小户型或普通学位的小两房，若选在郊区，则可购置舒适度更好的三房物业。前者因区域成熟度高，客源充裕，可保证稳定的租金收入，并且物业容易转手变现，但与物业成交价相比，租金回报率偏低，而且物业普遍是老旧二手房，舒适度较差，后续升值潜力已被前几年的涨价潮所透支。后者则是刚起步开发的新区楼盘，区域坐享规划利好，但现有配套亟需完善，客源较少，投资客短期内可获得的租金收入较少甚至为零，但胜在物业后续升值前景可观。不过，若想转手变现获利，还需等待3~5年的时间。